12月9日，上海第四批次集中供地落槌。這是今年耗時(shí)最短、數(shù)量最少、成交金額最低的一次土拍，6幅土地一天內(nèi)全部出讓，成交總額126.8億元。

隨著冬季來臨，上海土拍市場似乎不復(fù)往日熱度。但放在全國來看，情況又有不同：今年，姍姍來遲的上海土拍創(chuàng)下“零流拍”紀(jì)錄，115幅涉宅地塊（含城中村地塊）以總價(jià)2839.5億元成交，同比增長64.7%。這份發(fā)揮穩(wěn)定且不錯(cuò)的成績單，正是這座城市穩(wěn)健基本面和綜合實(shí)力的側(cè)影。

115幅涉宅地塊流向了哪里？記者梳理發(fā)現(xiàn)，透過土拍市場，行業(yè)之變正在發(fā)生。

從上海到全國：土拍冷熱不均

先來看上海今年最后一輪土拍成績。12月9日，位于寶山、嘉定、靜安、青浦和臨港自貿(mào)區(qū)的6幅土地全部出讓，冷熱分化明顯。其中，四幅土地各自只有一名競買人，均以底價(jià)成交，另兩幅土地競爭激烈，共有20個(gè)競買人參與，分別以9.45%、8.96%的溢價(jià)率“觸頂”成交。

兩幅受歡迎的地塊，分別是寶山區(qū)顧村鎮(zhèn)共富社區(qū)N120901單元E1A-05地塊、青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)佳恒路南側(cè)B3A-01、B3A-02、B3B-01地塊，被佳運(yùn)置業(yè)、廈門國貿(mào)競得。在本輪土拍中，兩幅土地的總價(jià)、出讓面積并不占優(yōu)，勝在地理位置較好。據(jù)克而瑞分析，兩大板塊此前的新房、存量房交易表現(xiàn)都不錯(cuò)，寶山顧村板塊存量房截至10月底的去化周期為0.7個(gè)月；青浦趙巷板塊存量房去化周期3.7個(gè)月，地塊內(nèi)有教育和商業(yè)配套，距離軌道交通17號(hào)線不到1公里。

上海前三輪集中供應(yīng)的土地都超過30幅，相比之下，第四輪供應(yīng)量可以說是銳減。中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱表示，主要原因是受全年預(yù)算約束，每逢年末房企一般會(huì)減少投資，從而影響到土地供給端的決策。

如果放在全國市場來看，上海表現(xiàn)究竟如何？

實(shí)際上，要給全國城市拉出一份土拍成績單來全面比較，其實(shí)很難。城市之間的供地形式和土拍的門檻、規(guī)則不同，以及疫情形勢(shì)變化，極大程度上影響著交易表現(xiàn)。

因此，記者以全國22個(gè)采用相同方式供地的城市進(jìn)行比較。2021年初，自然資源部敲定22個(gè)試點(diǎn)城市，實(shí)行集中供地，分別是北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、南京、蘇州、無錫、杭州、寧波、合肥、福州、廈門、武漢、長沙、鄭州、成都、濟(jì)南、青島、長春和沈陽。

上海土拍冷熱不均的格局，也投射在了全國市場。公開信息顯示，今年保持“零流拍”紀(jì)錄的城市寥寥無幾，像深圳、青島、蘇州等熱門城市，在今年既經(jīng)歷了交易熱度，也曾遭遇流拍尷尬。和上海一樣，在其他21個(gè)城市中，數(shù)十幅土地同時(shí)有以觸底和觸頂價(jià)格成交的情況成為常態(tài)。

總的來看，今年22個(gè)試點(diǎn)城市的年度涉宅用地供應(yīng)完成不足60%，如武漢，前三輪成交土地規(guī)模占全年計(jì)劃供應(yīng)量的比例僅在四分之一左右。

在此背景下，上海的完成度難能可貴。上海土拍因疫情滯后，直到6月份才啟動(dòng)首輪供應(yīng)，并在接下來的半年內(nèi)保持著高頻供應(yīng)節(jié)奏。雖然為了提振房企積極性，土拍門檻和規(guī)則有所放寬，但是依然被市場認(rèn)為是全國“最難”土拍。

雖然有種種不利因素客觀存在，企業(yè)對(duì)城市的預(yù)期卻不曾減弱。根據(jù)今年4月公布的《上海市2022年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》，全年商品房計(jì)劃供應(yīng)量在522到592公頃，今年四輪實(shí)際供應(yīng)總量為547.8公頃并全部出讓，圓滿完成了年度供給計(jì)劃。除上海之外，合肥、無錫、廈門也成為全國僅有的完成計(jì)劃的城市。

臨近年末，跌宕起伏、喧鬧繁忙的全國土拍終于進(jìn)入尾聲，與此同時(shí)，變化已然出現(xiàn)。根據(jù)自然資源部去年年初的要求，22個(gè)試點(diǎn)城市采取集中組織出讓活動(dòng)，原則上全年不得超過3次。2021年，合肥、青島等多地明確，全年供應(yīng)土地輪次為3次，在試點(diǎn)一年之后，情況在2022年發(fā)生變化，供應(yīng)輪次增加成為普遍趨勢(shì)。比如，上海今年供應(yīng)四輪，濟(jì)南、青島、成都、蘇州等多座城市也改為四輪供應(yīng)；武漢改為六輪供應(yīng)；長沙則取消了集中供應(yīng)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，增加土地供應(yīng)頻次是對(duì)集中供地政策的優(yōu)化調(diào)整，也是各地因城施策的表現(xiàn)，有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

國企“托底保障”格局沒有顯著變化

那么，上海115幅土地究竟流向何方？“揮金如土”的競買者究竟是誰？

2022年最后一個(gè)季度，房地產(chǎn)市場的重磅消息接連不斷。10月，財(cái)政部發(fā)文嚴(yán)禁通過舉債儲(chǔ)備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財(cái)政收入，彌補(bǔ)財(cái)政收入缺口。此舉被市場認(rèn)為，將大幅壓縮國企拍地規(guī)模。11月末，來自證監(jiān)會(huì)的“第三支箭”落地，為房企恢復(fù)了曾暫停12年之久的股權(quán)融資渠道。政策“一放一收”，能否給維持一年的“國企主導(dǎo)、百花齊放”土拍市場格局帶來“大反轉(zhuǎn)”？

答案是否定的。以上海第四輪土拍為例，6幅土地中，僅有一幅被民企佳運(yùn)置業(yè)摘得，其余5幅被央企國企包攬。實(shí)際上，國資托底的格局幾乎維持了一整年。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在出讓的115幅土地中，競得人為國資背景企業(yè)的占比47%，較去年漲幅明顯。

值得關(guān)注的是，滬外國資正在借機(jī)補(bǔ)倉，搶占先機(jī)，其中，華南地區(qū)房企表現(xiàn)優(yōu)異。來自廣東的招商蛇口、華發(fā)股份和保利發(fā)展，今年或以聯(lián)合體或以單獨(dú)競買人的身份，累計(jì)拿地10幅、7幅和7幅；來自福建的建發(fā)和象嶼，同樣為拿地大戶，或以聯(lián)合體或以單獨(dú)競買人拿地5幅、6幅。

拋開國資主導(dǎo)特點(diǎn)，上海土拍市場仍有新看點(diǎn)：

一方面，越來越多新面孔出現(xiàn)在上海灘，可謂“百花齊放”。如，輪土拍中來自杭州的大家房產(chǎn)，時(shí)隔多年返滬的佳運(yùn)置業(yè)，成立僅2年時(shí)間的宸嘉發(fā)展；第二輪土拍中的菀麗華置業(yè)、恒文、富紳、南昌市政、大眾、上海紡織等；第三輪中的南通亞倫地產(chǎn)、中建大椿、如皋合盛。而我們熟知的很多頭部民營房企，變得低調(diào)，在今年的土拍市場鮮有現(xiàn)身。

另一方面，以聯(lián)合體形式拍地的情況增加。2022年上海共有35宗地為聯(lián)合體競得，占比達(dá)30.43%，參與聯(lián)合拿地的開發(fā)商多以國企、央企聯(lián)合為主，如徐匯龍華街道地塊競買人是保利發(fā)展、西岸聯(lián)合體，嘉定南翔地塊競買人為象嶼、同進(jìn)和北蔡房產(chǎn)聯(lián)合體，青浦夏陽街道地塊競買人為新黃浦、亞倫聯(lián)合體。

這些上海特色，同樣出現(xiàn)在全國土拍市場，尤其是“國資主導(dǎo)”。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至今年10月中旬，22個(gè)重點(diǎn)城市成交2999幅土地，其中地方國資企業(yè)拿地占比46.1%，央企拿地占比28.1%。

市場認(rèn)為，由于房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇需要周期，在短期內(nèi)，土拍市場格局難以改變。房地產(chǎn)是資本密集型行業(yè)，集中供地對(duì)房企短時(shí)間籌措資金和加快周轉(zhuǎn)的能力要求更高，因此，注重財(cái)務(wù)穩(wěn)健和長期經(jīng)營，并且融資成本更低的央企國企才有了更出色的表現(xiàn)。

隨著種種利好政策持續(xù)傳導(dǎo)，明年，或許我們可以期待上海乃至全國土拍市場的更好表現(xiàn)。

從土地供應(yīng)形式來看，易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱認(rèn)為，采取集中供地的城市名單或?qū)?yōu)化調(diào)整，未來隨著經(jīng)濟(jì)、行業(yè)、企業(yè)的背景和發(fā)展邏輯發(fā)生轉(zhuǎn)變，供地會(huì)逐步淡化“集中式”，不斷為市場增加熱度。

上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦認(rèn)為，近期金融層面對(duì)房企的支持快速落實(shí)，不少房企獲得銀行授信、融資支持等利好政策，有助于房企緩解資金壓力，同時(shí)，上海新房市場表現(xiàn)出的韌性也將強(qiáng)化房企繼續(xù)在上海拿地的信心。短期內(nèi)，民企將繼續(xù)保持低調(diào)，“因?yàn)閷?duì)于絕大多數(shù)民企而言，當(dāng)下的重點(diǎn)工作可能是還清債務(wù)，保交樓，并非直接把重心放在投資上”。

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