27日，上海2022年第三輪土拍落幕。這是上海自推出集中土地出讓以來(lái)規(guī)模最大的一次交易會(huì)，35幅涉宅地塊（含4幅“城中村”改造地塊和1幅招掛復(fù)合出讓地塊）在短短3天內(nèi)全部出讓?zhuān)@取土地出讓金1054億元。

從全國(guó)市場(chǎng)來(lái)看，上海今年土拍成績(jī)十分亮眼：據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，上海推出的三輪共109幅宅地?zé)o一流拍，獲取土地出讓金2712.7億元。但從上海市域來(lái)看，三輪土拍反映出來(lái)的共同點(diǎn)，正成為一級(jí)市場(chǎng)的新趨勢(shì)。

誰(shuí)在拿地？

第三批集中供地涉及浦東新區(qū)、靜安、徐匯、普陀、寶山、閔行、嘉定、金山、松江、青浦、奉賢和崇明12個(gè)區(qū)，總出讓面積143.41萬(wàn)平方米，總建筑面積286.91萬(wàn)平方米，起價(jià)總額達(dá)到887億元。

其中，最大看點(diǎn)過(guò)于位于靜安的中興社區(qū)C070202單元304-03地塊，其以底價(jià)120.6億元拿下，是本輪土拍中總價(jià)最高的地塊。背后競(jìng)買(mǎi)人北萬(wàn)置業(yè)在外界看來(lái)雖然陌生，但通過(guò)“天眼查”查詢可見(jiàn)，該公司曾有70%股份（上海萬(wàn)科、南通萬(wàn)語(yǔ)）屬于萬(wàn)科，30%屬于北方置業(yè)，后者為靜安國(guó)資委全資控股。

此前幾年，萬(wàn)科一直深耕靜安中興板塊，不過(guò)近兩年，萬(wàn)科在上海土拍市場(chǎng)未曾現(xiàn)身。靜安中興地塊的出讓一時(shí)間引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。不過(guò)，記者梳理發(fā)現(xiàn)，萬(wàn)科系已在9月23日本輪土拍前全數(shù)退出北萬(wàn)置業(yè)。

據(jù)“企查查”查詢結(jié)果，今年9月15日，北萬(wàn)置業(yè)的股東發(fā)生變更，上海萬(wàn)科和南通萬(wàn)語(yǔ)退出，新增上海靜安國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司。也就是說(shuō)，北萬(wàn)置業(yè)在競(jìng)拍前已經(jīng)成為全資國(guó)企，在股權(quán)結(jié)構(gòu)上和萬(wàn)科沒(méi)有瓜葛。

對(duì)于核心區(qū)地塊以底價(jià)成交的原因，克而瑞研究中心研究員表示，該項(xiàng)目雖然區(qū)位絕佳，但出讓要求很?chē)?yán)苛，比如要配建一定比例的保障房，還有商辦自持要求，這些十分考驗(yàn)競(jìng)買(mǎi)人的資金實(shí)力和后期運(yùn)營(yíng)能力，在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)整體低迷的背景下，符合條件的企業(yè)并不多。

今年，央企國(guó)企始終占據(jù)著上海土拍的主力軍地位。在6月份的首輪土拍中，央企國(guó)企摘得超8成宅地，本輪土拍依然表現(xiàn)不俗，滬內(nèi)外央企國(guó)企收獲頗豐，除北萬(wàn)置業(yè)以外，還包括保利發(fā)展、招商蛇口、中建、浦發(fā)、外高橋、金橋、中環(huán)、安徽高速、象嶼地產(chǎn)、建發(fā)等。

市場(chǎng)認(rèn)為，由于房企融資整體收緊，從2021年下半年開(kāi)始，土拍市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)這一趨勢(shì)。在民企拓張速度整體回縮后，許多實(shí)力雄厚的央企和國(guó)企開(kāi)始積極外拓，搶抓機(jī)遇深耕上海市場(chǎng)。特別是招商蛇口、保利發(fā)展兩家央企，在三輪土拍中頻頻現(xiàn)身，僅第二輪土拍就各自摘得5幅土地。

土拍市場(chǎng)的新趨勢(shì)也會(huì)影響到新房市場(chǎng)預(yù)期。對(duì)消費(fèi)者而言，在行業(yè)大背景下，國(guó)企和央企的抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)，未來(lái)的購(gòu)買(mǎi)風(fēng)險(xiǎn)也偏低。

哪些區(qū)域最熱門(mén)？

三輪土拍供給的土地在數(shù)量上保持穩(wěn)定，第一輪為36幅、第二輪為32幅、第三輪為35幅。需求端表現(xiàn)同樣平穩(wěn)，雖無(wú)一流拍，但是近半數(shù)是以底價(jià)成交。

本輪土拍以底價(jià)成交的土地占比明顯增加，達(dá)到69%（24幅）；達(dá)到中止價(jià)（中止價(jià)為起拍價(jià)的110%，如果競(jìng)價(jià)超過(guò)中止價(jià)，則進(jìn)入一次書(shū)面報(bào)價(jià)，在一次性報(bào)價(jià)階段，由最接近一次性報(bào)價(jià)均值的競(jìng)買(mǎi)人拍得土地）進(jìn)入“一次報(bào)價(jià)”階段8幅，數(shù)量有所減少；整體出讓溢價(jià)率2.45%，較第二輪（4.49%）也有所下降。

和前兩輪土拍相比，本輪土拍表現(xiàn)有些低迷。市場(chǎng)認(rèn)為這屬于正常現(xiàn)象，今年上海土地出讓提速，從6月到9月已經(jīng)推出了三輪土地，經(jīng)過(guò)前兩輪的消耗，房企整體資金預(yù)算下降，拿地更謹(jǐn)慎也是正常策略。

部分地塊仍延續(xù)了前兩輪的土拍熱度，有5幅溢價(jià)率超過(guò)9%。閔行區(qū)華漕地塊吸引了10家房企和房企聯(lián)合體的競(jìng)拍，梅隴鎮(zhèn)古美社區(qū)地塊也吸引了5家房企或房企聯(lián)合體參與，松江廣富林街道地塊經(jīng)歷了20多輪報(bào)價(jià)，徐匯華涇鎮(zhèn)、徐匯龍華街道地塊均以較高溢價(jià)率成交。此外，還有浦東唐鎮(zhèn)、普陀桃浦、寶山羅店、嘉定菊?qǐng)@等區(qū)域地塊達(dá)到了中止價(jià)。

這些板塊有的屬于中心城區(qū)，因區(qū)域優(yōu)越，成為眾多房企的爭(zhēng)奪對(duì)象，有的雖地處郊區(qū)，但今年以來(lái)新房市場(chǎng)表現(xiàn)良好，成為部分房企重倉(cāng)的地區(qū)。

新面孔是誰(shuí)？

由于今年土拍規(guī)則有變，上海市場(chǎng)涌入了一批新面孔。

去年，上海土拍規(guī)則主要采取招掛復(fù)合出讓?zhuān)瑘?bào)名的房企要經(jīng)過(guò)一輪打分評(píng)定，符合條件的才能進(jìn)入掛牌環(huán)節(jié)。今年改為掛牌出讓?zhuān)喈?dāng)于降低了土拍門(mén)檻。雖然規(guī)?；科笕毕虾Ｊ袌?chǎng)不乏一批跨界國(guó)資和小型民企。

比如，首輪土拍中出現(xiàn)的杭州大家房產(chǎn)、宸嘉發(fā)展，第二輪出現(xiàn)的南昌市政、大眾、上海紡織、華紡旗下開(kāi)發(fā)企業(yè)，第三輪則出現(xiàn)了中建大椿、如皋合盛。

另外，聯(lián)合拍地的情況也在變多。比如，徐匯華涇鎮(zhèn)地塊競(jìng)買(mǎi)人為嘉華、匯成、龍華地產(chǎn)聯(lián)合體，徐匯龍華街道地塊競(jìng)買(mǎi)人是保利發(fā)展、西岸聯(lián)合體，嘉定南翔地塊競(jìng)買(mǎi)人為象嶼、同進(jìn)和北蔡房產(chǎn)聯(lián)合體，青浦夏陽(yáng)街道地塊競(jìng)買(mǎi)人為新黃浦、亞倫聯(lián)合體。

由此可見(jiàn)，開(kāi)發(fā)企業(yè)和地方國(guó)資平臺(tái)合作的特點(diǎn)越來(lái)越明顯。對(duì)于有開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)能力但資金承受壓力的企業(yè)來(lái)說(shuō)，或許是一條值得探索的新路徑。

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