陸家嘴商務(wù)樓宇總體出租率逾八成

前三季度全市出租商務(wù)樓宇空間近50萬平方米，恢復(fù)情況已超2020年

■本報記者 杜晨薇

上午9點是陸家嘴“蘇醒”時間。作為中國第一高樓的上海中心，此時樓內(nèi)的百余部電梯同時達(dá)到運(yùn)轉(zhuǎn)的高峰，將1萬多名白領(lǐng)分別送往不同樓層的公司里。

繁忙的電梯，承載著許多年輕人的理想抱負(fù)，也映射出一座城市的經(jīng)濟(jì)活力。近年來，備受外部關(guān)注的上海樓宇經(jīng)濟(jì)，以陸家嘴為典型代表，在飽受疫情等外部因素沖擊的情勢下，不可抗地產(chǎn)生了一些波動。

然而，海面終將歸于平靜。記者近日從陸家嘴管理局樓宇辦及全球性地產(chǎn)咨詢服務(wù)公司世邦魏理仕處獲悉，陸家嘴乃至全市樓宇經(jīng)濟(jì)在今年下半年均表現(xiàn)出強(qiáng)韌性：

目前陸家嘴商務(wù)樓宇總體出租率已達(dá)到86.6%，在2020年的出租率水平之上。同時，前三季度上海全市出租商務(wù)樓宇空間已接近50萬平方米，相當(dāng)于2020年整年的出租量。

“這也意味著，上海樓宇抗風(fēng)險能力和恢復(fù)情況已經(jīng)超越了2020年疫情發(fā)生的初期階段。當(dāng)然，相比具體的數(shù)據(jù)，我們更應(yīng)當(dāng)關(guān)注這種整體向好的趨勢?！笔腊钗豪硎巳A東區(qū)研究部負(fù)責(zé)人陸燕指出。

需求側(cè)觀念變化明顯

去年11月，法國巴黎銀行（中國）有限公司租下上海金融中心17、18層8700平方米的空間作為辦公地。

不同于傳統(tǒng)銀行總部“格子間”式樣的辦公區(qū)域劃分，法國巴黎銀行將員工的辦公區(qū)域全部打通成一個大開間，并增設(shè)了十?dāng)?shù)個會議室和共享區(qū)域。

首席執(zhí)行官兼行長賴長庚將這種全新的辦公方式歸因于市場變化：“金融行業(yè)20年來最大的改變就是越來越強(qiáng)調(diào)信息的交互和開放。如今我們很多客戶都是電商、新經(jīng)濟(jì)企業(yè)，通透的辦公和社交空間不僅有利于我們跟客戶的溝通，也提高了不同部門之間的合作效率?！?/p>

開放空間、靈活工位、走動式管理……這樣的辦公新需求不僅出現(xiàn)在金融行業(yè)。在陸燕看來，疫情之下幾乎已經(jīng)成為整個市場的趨勢。

“我們帶看的客戶中，不少都在擁抱ESG（即經(jīng)營過程中充分考慮環(huán)境、社會和公司治理的可持續(xù)性發(fā)展理念）。他們也提出了靈活辦公、彈性工位的設(shè)想，以及對室內(nèi)空氣質(zhì)量等指標(biāo)的要求。對一些獲得LEED綠色認(rèn)證的樓宇，客戶甚至愿意給出20%左右的租賃溢價?！标懷嗾f。

2020年，上海中心將13層約4900平方米的空間開辟出來，作為樓內(nèi)客戶可以共享的公共空間，并提供一定數(shù)量的共享工位、會議室。上海中心大廈建設(shè)發(fā)展有限公司黨委書記嚴(yán)明介紹，這一做法既符合當(dāng)下市場需求，也提高了客戶的滿意度。“一些公司可以無須再單獨(dú)設(shè)公共區(qū)域，一定程度上節(jié)約了租賃成本?！?/p>

那么，靈活辦公的出現(xiàn)，會不會影響到未來樓宇市場的租賃意愿？這也是許多地產(chǎn)專業(yè)人士的普遍困惑。 下轉(zhuǎn) 11版（上接第1版）經(jīng)過前期調(diào)研，陸燕他們發(fā)現(xiàn)，中國家庭的人均居住面積決定了脫離寫字樓的靈活辦公很難大規(guī)模實現(xiàn)。今年8月份世邦魏理仕發(fā)布的《中國辦公樓租戶調(diào)查主要趨勢》調(diào)研，也用數(shù)據(jù)證明這點：調(diào)研中70%的受訪企業(yè)反映，疫情令2022年營收受到影響，但未來18個月內(nèi)，仍有36%的受訪者表示將增加辦公面積。

陸家嘴何以保持優(yōu)勢

一面是需求側(cè)的微觀變化，另一面，上海商務(wù)樓宇市場供給也在發(fā)生著動態(tài)調(diào)整。

近幾年，全市商務(wù)樓宇如雨后春筍般出現(xiàn)，短期呈現(xiàn)出“供大于求”的客觀情形。這不光影響了整體的租賃均價，也加劇了業(yè)內(nèi)競爭。

據(jù)世邦魏理仕數(shù)據(jù)，陸家嘴去年一年超甲級和甲級寫字樓的空置率在13%左右，但乙級寫字樓的空置率則超過21%。至于品質(zhì)和標(biāo)準(zhǔn)更低的寫字樓，則不得不同時面對空置率高、租金低的兩難局面。

為了解決這個問題，陸家嘴管理局從去年開始關(guān)注和引導(dǎo)老牌商務(wù)樓宇轉(zhuǎn)型發(fā)展。陸家嘴管理局樓宇辦副主任陳晨介紹：“我們針對一些樓齡超過20年，甚至超過30年的寫字樓，引導(dǎo)對方進(jìn)行一些樓層的局部改造，從而以新的面貌和標(biāo)準(zhǔn)吸納一些科技型、創(chuàng)新型的企業(yè)入駐。這些企業(yè)對辦公品質(zhì)有要求，但對辦公成本很敏感，是潛在的目標(biāo)客戶?！?/p>

而今，這樣的改造計劃已經(jīng)顯出成效。寶鋼大廈、嘉興大廈等樓宇內(nèi)新近改造過的部分樓層，都已經(jīng)實現(xiàn)了100%的出租率。

當(dāng)然，市場的分化仍是客觀存在的。有觀點認(rèn)為，上海的商務(wù)樓宇已經(jīng)過剩了。陸燕不這么認(rèn)為。她指出，根據(jù)歐美國家一線城市動輒2000萬—3000萬平方米存量測算，上海當(dāng)前1500萬平方米樓宇存量并不算飽和。

不過，隨著市場規(guī)模變大，不同商務(wù)板塊之間的表現(xiàn)的確開始拉開差距?！疤貏e是沿黃浦江兩岸涌現(xiàn)了一批新型商務(wù)區(qū)，北外灘—外灘—陸家嘴形成一個金三角，后灘—前灘—徐匯濱江也是一個金三角，楊浦濱江、寶山濱江及蘇河灣等區(qū)域都很具有競爭力。”陸燕說。

在這種局面下，陸家嘴的商務(wù)優(yōu)勢又會否被削弱呢？

陸燕拿出一組數(shù)據(jù)：2021年，TMT（科技、媒體和通訊）行業(yè)和金融行業(yè)合計貢獻(xiàn)全年上海新租需求的45%，其中以融資租賃、基金、銀行、保險為主的金融業(yè)升級擴(kuò)租最為明顯。“這些行業(yè)企業(yè)70%還是選址在浦東，尤其是陸家嘴?？梢哉f，已經(jīng)集聚了6000多家中外金融機(jī)構(gòu)的陸家嘴，仍是這些行業(yè)進(jìn)入者的首選地?！?/p>

上海中心外資占比近半

2017年，上海中心作為小陸家嘴地區(qū)最晚建設(shè)的樓宇項目正式投運(yùn)。嚴(yán)明介紹，上海中心商務(wù)體量極大，相較市面上比較普遍的5萬—10萬平方米單棟面積，上海中心可供租賃的商務(wù)空間超過20萬平方米?？杉幢闳绱?，得益于后發(fā)優(yōu)勢，高品質(zhì)建設(shè)運(yùn)營的上海中心還是很快突破了七成的出租率。

近幾年，受金融行業(yè)政策調(diào)控和外部環(huán)境影響，上海中心的市場表現(xiàn)經(jīng)歷了一些起伏變化?！安贿^，今年的疫情也證實，金融業(yè)的抗風(fēng)險能力和韌性還是比較強(qiáng)的。疫情過后，退租的金融企業(yè)微乎其微。伴隨金融行業(yè)開放水平的不斷提高，以及新興行業(yè)的紛紛崛起，上海中心的運(yùn)營勢頭整體向上?！?/p>

嚴(yán)明透露，目前上海中心商務(wù)空間出租率已經(jīng)超過80%，樓內(nèi)3萬余平方米的商業(yè)板塊出租率達(dá)到98%。

而新增的租賃面積，在行業(yè)分布和資本背景上也均展現(xiàn)出顯著特征。根據(jù)上海中心公開的數(shù)據(jù)，2019年初，樓內(nèi)外資企業(yè)數(shù)量占比約為15%，外資租賃面積占比約9%。而到了今天，這兩個數(shù)據(jù)已分別漲至43%和41%，這些外資企業(yè)來自15個國家和地區(qū)。

顯而易見的是，在上海中心這個局部環(huán)境中，疫情并沒有影響外商投資中國的決心。相反，它們正在成為陸家嘴樓宇經(jīng)濟(jì)當(dāng)中的一股重要力量。

摩根大通，2019年初入駐上海中心。短短一年半時間里，伴隨業(yè)務(wù)板塊的不斷拓展，租賃面積從最初的8000余平方米，增加至26000平方米。

法國巴黎銀行首席執(zhí)行官兼行長賴長庚明確表示，企業(yè)對中國市場的投資態(tài)度是“持續(xù)加倉”?！爸袊侨澜绲诙蠼?jīng)濟(jì)體，目前人民幣已經(jīng)超過日元，成為全球第四位支付貨幣。我們預(yù)判，人民幣國際化的水平會不斷提升，以人民幣為基準(zhǔn)的全球商業(yè)活動也會持續(xù)增長。立足陸家嘴，我們才會有更大的發(fā)展機(jī)會?！?/p>

而從行業(yè)上看，近年來新興行業(yè)進(jìn)入陸家嘴的比例也在不斷升高。世邦魏理仕方面分析，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)、新能源汽車行業(yè)、生物醫(yī)藥行業(yè)，以及時尚奢侈品細(xì)分產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步成為高品質(zhì)樓宇的新客戶。僅上海中心，近年就有不少智能制造企業(yè)總部入駐。

為了進(jìn)一步抓住行業(yè)變革機(jī)遇，上海中心今年也提出了招商策略的調(diào)整，特別針對元宇宙相關(guān)的頭部企業(yè)、初創(chuàng)企業(yè)，提供了一定比例的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，吸引它們?nèi)腭v，引導(dǎo)它們與樓內(nèi)的金融企業(yè)協(xié)同創(chuàng)新發(fā)展。

（來源：解放日報）

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