位于上海斜土路上的達(dá)新大樓，是1992年竣工的老居民樓。大樓雖老舊，但因位于市中心，居民們都覺(jué)得住著方便。讓他們唯一不滿意的是樓內(nèi)電梯。住宅電梯一般使用15年就算“高壽”，達(dá)新大樓的兩部電梯竟用了近30年。樓內(nèi)電梯這幾年經(jīng)常“關(guān)人”，居民坐著電梯上上下下，感覺(jué)有點(diǎn)害怕。居民想更換電梯，卻因更換資金沒(méi)到位，遲遲無(wú)法啟動(dòng)。今年，在黃浦區(qū)推動(dòng)與政策引導(dǎo)下，達(dá)新大樓的居民籌上了更換資金，換上了新電梯。

黃浦區(qū)，城區(qū)建設(shè)成熟度較高，近六成住宅電梯超過(guò)了15年的使用年限，在全市占比最高。電梯安全是事關(guān)老百姓居住生活的大事。從2003年開(kāi)始，黃浦區(qū)在全市率先探索了住宅小區(qū)老舊電梯風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制，先后出臺(tái)了老舊電梯更換補(bǔ)貼政策、住宅電梯安全管理規(guī)范等，推動(dòng)了黃浦區(qū)住宅小區(qū)更換老舊電梯468部。

30年老電梯更換過(guò)程曲折

最近沒(méi)事的時(shí)候，達(dá)新大樓業(yè)委會(huì)主任金志勇會(huì)來(lái)查看一下大樓電梯更換的施工現(xiàn)場(chǎng)�！跋Ｍ�電梯能早點(diǎn)換上，以解居民最大的安居隱患�！�

達(dá)新大樓有15層，120戶居民上上下下，全靠?jī)刹侩娞�。電梯服�?wù)年限太久，故障頻發(fā)，這幾年靠維修勉強(qiáng)使用著；可如今老電梯的零配件都買不到了，維修成了難題。

三年前，居民們更換電梯意愿強(qiáng)烈，得知黃浦區(qū)對(duì)超過(guò)15年使用年限的電梯更換給予一定補(bǔ)貼后，更是增加了他們更換電梯的動(dòng)力。居民們認(rèn)為，政府補(bǔ)貼加上部分維修基金，就可以覆蓋掉更換電梯的費(fèi)用。

不過(guò)，業(yè)委會(huì)一查維修基金，發(fā)現(xiàn)“問(wèn)題來(lái)了”。達(dá)新大樓的業(yè)主結(jié)構(gòu)非常復(fù)雜：1到3層是企業(yè)產(chǎn)權(quán)房，沒(méi)有繳納過(guò)維修基金；4到15層絕大部分是售后公房，業(yè)主有維修基金，還有23戶屬商品房，業(yè)主說(shuō)近30年前開(kāi)發(fā)商曾收取過(guò)維修基金，但目前這筆錢無(wú)從查找。因?yàn)楦鼡Q電梯費(fèi)用湊不齊，電梯更換項(xiàng)目就被擱置下來(lái)。

轉(zhuǎn)眼到了今年，達(dá)新大樓電梯更換已迫在眉睫。為消除這一安全隱患，黃浦區(qū)房管局、市場(chǎng)監(jiān)管局、屬地街道五里橋街道積極搭建平臺(tái)，指導(dǎo)業(yè)委會(huì)，解決電梯更換項(xiàng)目中遇到的難題。

業(yè)委會(huì)對(duì)業(yè)主進(jìn)行廣泛征詢，大家明確要求更換老舊電梯，同時(shí)按照產(chǎn)證面積等確定產(chǎn)權(quán)人的出資比例。不過(guò)，最難的是，補(bǔ)上缺失的兩塊維修基金，區(qū)政府相關(guān)部門、街道、居委會(huì)與業(yè)委會(huì)都費(fèi)了不少力氣。

一方面，在區(qū)房管局等部門的協(xié)助下，業(yè)委會(huì)多次找到1到3層的企業(yè)產(chǎn)權(quán)人，最終說(shuō)動(dòng)企業(yè)補(bǔ)上了10多萬(wàn)元的維修基金。

另一方面，在居民區(qū)黨總支引領(lǐng)下，業(yè)委會(huì)召集23戶商品房業(yè)主召開(kāi)了動(dòng)員會(huì)�！拔覀兏嬖V這些業(yè)主：盡管業(yè)主當(dāng)年繳納過(guò)維修基金，但現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商已找不到了，為了啟動(dòng)電梯更換，現(xiàn)在需要23戶業(yè)主自籌更換費(fèi)用�！苯鹬居抡f(shuō)。不過(guò)最初，23戶業(yè)主非常不理解，有業(yè)主還拿出了當(dāng)年繳納過(guò)維修基金的收據(jù)作為證據(jù)�！爱�(dāng)年他們繳納了6800多元維修基金，現(xiàn)在‘沒(méi)有了’，的確很難接受。”金志勇說(shuō)。帶著對(duì)這些業(yè)主的理解，居委干部、黨員居民、業(yè)委會(huì)成員走進(jìn)業(yè)主家，曉之以理、動(dòng)之以情，請(qǐng)他們從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，支持電梯更換。

商品房業(yè)主趙伯才平時(shí)熱心參與大樓自治工作，帶頭繳納了所分?jǐn)偟碾娞莞脑熨M(fèi)用3600多元。很快，23戶業(yè)主自籌資金都到位了。為了讓這筆錢陽(yáng)光、透明，業(yè)委會(huì)幫助他們?cè)O(shè)立了共管賬戶，將這些錢存好、管好。

更換資金全部到位，達(dá)新大樓電梯改造啟動(dòng)了。在更換項(xiàng)目進(jìn)行審批時(shí)，一部老舊電梯突然徹底壞了，僅靠著另一部電梯，要運(yùn)送這么多業(yè)主每天上下樓，非常不方便。了解到情況后，區(qū)市場(chǎng)監(jiān)管局與區(qū)房管局加快了更換項(xiàng)目審批，讓更換電梯項(xiàng)目得以提前施工。

今年10月，達(dá)新大樓第一部電梯已更換完成，并通過(guò)安全驗(yàn)收，業(yè)主們開(kāi)心地用上了新電梯；另一部電梯正在施工中。

新電梯還裝上了“智慧大腦”

“這個(gè)電梯換得真好！”黃浦區(qū)中福花苑一期的居民樓最近更換了兩部服役超過(guò)15年的老舊電梯。居民們發(fā)現(xiàn)，這是帶著“智慧大腦”的電梯：有識(shí)別系統(tǒng)，發(fā)現(xiàn)有電瓶車被推進(jìn)來(lái)，電梯會(huì)語(yǔ)音提醒，并拒絕搭載；有遠(yuǎn)程跟蹤系統(tǒng)，察覺(jué)有人被困在電梯中，會(huì)自動(dòng)將情況傳送到小區(qū)監(jiān)控室，向工作人員發(fā)出警報(bào)……中�；ㄔ芬黄谑屈S浦區(qū)引導(dǎo)業(yè)主自治更換老舊電梯的另一個(gè)案例。在這個(gè)超大型居民樓內(nèi)，今年一口氣要更換18部電梯。

中福花苑一期啟用近20年，有1482戶居民，電梯多達(dá)18部。因使用頻次高，加上使用年限久，中�；ㄔ芬黄诘碾娞萁�年也經(jīng)常出現(xiàn)故障，電梯運(yùn)行時(shí)抖動(dòng)、關(guān)人等現(xiàn)象也時(shí)有發(fā)生。去年，黃浦區(qū)市場(chǎng)監(jiān)管局對(duì)中�；ㄔ芬黄�18部電梯進(jìn)行了風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，明確18部電梯都需要重大修理。

18部電梯同時(shí)啟動(dòng)更換，費(fèi)用高達(dá)400多萬(wàn)元。黃浦區(qū)對(duì)這18部老舊電梯更換可以給予180萬(wàn)元補(bǔ)貼，其余可以從維修基金中支付。

動(dòng)用維修基金，需要在業(yè)主大會(huì)上通過(guò)，但這里的業(yè)主很多，涉及1000多戶，開(kāi)展這項(xiàng)工作有點(diǎn)困難。

在區(qū)市場(chǎng)監(jiān)管局與區(qū)房管局指導(dǎo)下，居民區(qū)黨總支引領(lǐng)居委干部、業(yè)委會(huì)組織樓組長(zhǎng)、黨員居民、居民代表等召開(kāi)了多次會(huì)議，共同商量更換電梯事宜。有居民代表提出，更換電梯后，由誰(shuí)來(lái)接管新的電梯？有居民代表?yè)?dān)心，市場(chǎng)上的施工單位、電梯品牌很多，如何進(jìn)行選擇？大家廣泛商議后，決定由物業(yè)接管新的電梯；居委干部、業(yè)委會(huì)與物業(yè)又走訪了多個(gè)施工單位，現(xiàn)場(chǎng)查看電梯質(zhì)量、施工質(zhì)量，最終選出了可靠的施工單位與電梯品牌。在召開(kāi)業(yè)主大會(huì)前，居委干部、業(yè)委會(huì)、樓組長(zhǎng)等在業(yè)主中廣泛告知與動(dòng)員，得到了業(yè)主們的認(rèn)可與支持。最終，換電梯項(xiàng)目以99.8%的高通過(guò)率在業(yè)主大會(huì)上生效了。

很快，電梯更換開(kāi)始施工。18部電梯有序輪流更換，不影響業(yè)主日常生活。物業(yè)公司還跨前一步，主動(dòng)承擔(dān)了對(duì)電梯更換施工的監(jiān)管工作。

不久前，首批更換后的新電梯亮相了。這不僅是嶄新的電梯，還是“智慧電梯”。今年，黃浦區(qū)將建設(shè)“智慧電梯”也納入老舊電梯更換項(xiàng)目中。“電動(dòng)車上樓入戶與電梯因老舊‘關(guān)人’，是我們樓組居民反映最多的治理難題，現(xiàn)在換了電梯后，這些難題都迎刃而解了�！敝懈；ㄔ肪用駞^(qū)黨總支書(shū)記賈春鳳說(shuō)。

8年間更換老舊電梯468部

都說(shuō)既有多層住宅加梯難，但實(shí)際上，住宅小區(qū)老舊電梯更換同樣是近年擺在業(yè)主與業(yè)委會(huì)面前的一道難題。

難在哪里？

一是老舊電梯的安全隱患確定難，改造方案難以形成。住宅小區(qū)老舊電梯的安全隱患到底有哪些？是否需要進(jìn)行改造，怎么改造？業(yè)主與業(yè)委會(huì)不是專業(yè)人士，對(duì)這些問(wèn)題無(wú)法確定。

二是電梯產(chǎn)權(quán)主體較分散，維修資金難以籌措。一部住宅電梯改造費(fèi)用在20萬(wàn)—40萬(wàn)元之間，需要業(yè)委會(huì)依照程序征得多數(shù)業(yè)主同意方可動(dòng)用維修資金或自籌資金。

三是更換電梯以門棟為單位，后續(xù)管理整體性弱。更換電梯一般由居民小區(qū)一個(gè)門棟的居民發(fā)起，一個(gè)門棟居民意見(jiàn)達(dá)成一致后更換一部。若在更新之初，居民沒(méi)有對(duì)更新后的電梯后續(xù)管理達(dá)成一致，更新電梯不一定能納入小區(qū)物業(yè)的整體管理中。

難題橫亙?cè)谇�，上海尚有大量超過(guò)15年使用年限的住宅電梯無(wú)法啟動(dòng)更新。老舊住宅電梯集中的黃浦區(qū)從2013年開(kāi)始探索推動(dòng)電梯更換，在全市首創(chuàng)了一套“組合拳”推動(dòng)了老舊住宅電梯更新。

首先解決要不要更換電梯的問(wèn)題。區(qū)市場(chǎng)監(jiān)管局每年委托第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)，對(duì)年滿15年的老舊電梯開(kāi)展免費(fèi)安全評(píng)估。這相當(dāng)于對(duì)電梯進(jìn)行“體檢”，通過(guò)對(duì)潛在的危險(xiǎn)因素進(jìn)行分析，預(yù)測(cè)電梯系統(tǒng)中存在的危險(xiǎn)源、故障概率以及嚴(yán)重程度等安全狀況，前瞻性地并科學(xué)公正地提出了需要修理、改造的內(nèi)容。這一項(xiàng)目后來(lái)被納入黃浦區(qū)政府為民辦實(shí)事項(xiàng)目，截至2020年底，黃浦區(qū)有1446部住宅電梯接受了安全評(píng)估，明確了其中856部電梯需要更新、改造與大修。

其次解決資金難題。更換電梯的資金主要來(lái)自業(yè)主，有的從維修基金中出，有的需要業(yè)主自籌。為調(diào)動(dòng)業(yè)主積極性，區(qū)市場(chǎng)監(jiān)管局與區(qū)房管局共同制定出臺(tái)了《黃浦區(qū)住宅電梯安全保障資金管理辦法》，每年設(shè)立專項(xiàng)資金，對(duì)老舊電梯更換給予一定補(bǔ)貼，分售后公房和商品房對(duì)電梯改造給予不同比例的補(bǔ)貼。這一政策減輕了業(yè)主更換電梯的資金負(fù)擔(dān)。

在電梯改造過(guò)程中，政府擔(dān)負(fù)起監(jiān)管的責(zé)任，委托第三方機(jī)構(gòu)對(duì)居民確定的電梯改造方案進(jìn)行評(píng)審，對(duì)改造過(guò)程實(shí)施監(jiān)理、對(duì)改造費(fèi)用進(jìn)行審計(jì)等，以確保改造工程安全有序。以“組合拳”推動(dòng)老舊電梯更換，受到了居民的歡迎。在電梯改造補(bǔ)貼項(xiàng)目實(shí)施后，黃浦區(qū)引入第三方滿意度評(píng)價(jià)機(jī)制，聆聽(tīng)居民的意見(jiàn)與建議，進(jìn)一步完善政策與做法。測(cè)評(píng)顯示，通過(guò)老舊電梯改造工作，黃浦區(qū)居民對(duì)黃浦區(qū)政府相關(guān)部門的認(rèn)可度有明顯提升。過(guò)去8年，黃浦區(qū)推動(dòng)住宅小區(qū)更換了老舊電梯468部。

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