2022年投資大宗交易額達(dá)65.5億元，同比增長263.89%

上海長租公寓為何又成了資本寵兒

■本報(bào)記者 戚穎璞

蟄伏良久的長租行業(yè)再迎春天。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，2022年，上海長租公寓投資大宗交易額達(dá)65.5億元，同比上一年度增長263.89%。

從資本搶灘、跑馬圈地，到行業(yè)洗牌、重獲青睞，長租公寓行業(yè)在7年內(nèi)經(jīng)歷多次轉(zhuǎn)折。曾備受爭議的長租公寓，為何又成為資本寵兒？

記者走訪發(fā)現(xiàn)，當(dāng)下，地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量轉(zhuǎn)型、國家政策紅利、監(jiān)管規(guī)范化以及企業(yè)內(nèi)生增長力，讓長租行業(yè)擁有受到投資機(jī)構(gòu)青睞的更多資本。在上海加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度的過程中，長租公寓作為重要市場力量深度參與其中，并試圖闖出新賽道。

存量資產(chǎn)運(yùn)營是萬億市場

今年1月，建設(shè)銀行與萬科聯(lián)合成立百億住房租賃子基金，其母基金“建信住房租賃基金”在2022年9月剛剛成立，總規(guī)模達(dá)300億元，擬通過投資收購房企存量資產(chǎn)，提供優(yōu)質(zhì)高效的市場化長租房或保障性租賃住房。擁有7500億美元管理規(guī)模的全球最大房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)之一博楓資產(chǎn)，也順利收購楊浦嘉譽(yù)云景租賃住宅項(xiàng)目，計(jì)劃提供560間房源。

“長租大宗交易市場逐漸活躍，和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式轉(zhuǎn)變有關(guān)?！笨偛课挥谏虾５拈L租公寓頭部企業(yè)安歆集團(tuán)CEO徐早霞表示，地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整階段，過去以高增長高周轉(zhuǎn)為代表的增量開發(fā)模式不可持續(xù)，轉(zhuǎn)向存量資產(chǎn)高質(zhì)量運(yùn)營階段。資產(chǎn)運(yùn)營增值將是一個(gè)萬億市場，因此被內(nèi)外資普遍看好。

上海寸土寸金，有相當(dāng)一部分長租公寓通過盤活酒店和產(chǎn)業(yè)園區(qū)的物業(yè)而來，屬于存量資產(chǎn)運(yùn)營范疇。存量資產(chǎn)運(yùn)營不同于一次性的賣房生意，雖不能“賺快錢”且高度依賴管理水平的高低，但優(yōu)點(diǎn)在于收益穩(wěn)健。這正對(duì)投資機(jī)構(gòu)當(dāng)下的胃口。

“疫情、全球通脹等因素導(dǎo)致投資市場不明朗，機(jī)構(gòu)態(tài)度趨于謹(jǐn)慎，更加青睞具有長期性的低風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)，這是歐美和新加坡等地機(jī)構(gòu)加倉長租板塊的原因?！蹦Х缴罘?wù)集團(tuán)首席戰(zhàn)略官胡鼎表示，過往數(shù)據(jù)顯示，長租公寓收益能力浮動(dòng)不受經(jīng)濟(jì)短期波動(dòng)影響，相比地產(chǎn)業(yè)其他板塊，抗周期性更強(qiáng)，是投資避險(xiǎn)優(yōu)選。

較強(qiáng)抗周期性來自長租公寓的民生屬性。居住是剛需，其中租賃又比大宗房產(chǎn)買賣更穩(wěn)定，使得長租公寓需求端的底盤十分扎實(shí)。魔方生活服務(wù)集團(tuán)在全國運(yùn)營約8萬套公寓，疫情發(fā)生3年來，整體出租率保持在90%左右，租金下跌幅度也遠(yuǎn)低于辦公、商業(yè)和酒店。

保租房政策持續(xù)釋放紅利

2022年，全國首例由市場化機(jī)構(gòu)運(yùn)營的保障性租賃住房公募REIT“華潤有巢REIT”上市。記者從華潤有巢了解到，華潤有巢REIT底層資產(chǎn)是其在上海的兩處長租公寓項(xiàng)目，分別位于松江泗涇和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)東部園區(qū)，是松江區(qū)“001號(hào)”“002號(hào)”保租房項(xiàng)目。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，這不僅是上海推進(jìn)保障性租賃住房建設(shè)供應(yīng)的重大突破，也為全國保租房規(guī)模化、專業(yè)化發(fā)展提供了示范作用。

“持續(xù)出臺(tái)的保租房扶植政策，將釋放出更多紅利，這是投資機(jī)構(gòu)看好長租板塊的又一原因?！毙煸缦急硎?。

租賃住房雖受國家高度重視，但本質(zhì)是薄利行業(yè)，運(yùn)營企業(yè)面臨融資難、回報(bào)周期長、管理認(rèn)定難、租金回報(bào)率低等各種問題，參與意愿不強(qiáng)。近兩年，國家和地方針對(duì)長租行業(yè)痛點(diǎn)難點(diǎn)的破題之策逐一推出，提高長租經(jīng)營的可持續(xù)能力。

2022年，租賃房“投融建管退”閉環(huán)模式在多年的呼吁聲中落地，4只保租房公募REITs發(fā)行上市，發(fā)行前擬認(rèn)購份額數(shù)量均超100倍，有3只上市首日全部觸及30%漲停，足可見市場的認(rèn)可程度。

“保租房公募REITs試行可為前期投入大、投資回報(bào)期較長的租賃住房項(xiàng)目提供優(yōu)質(zhì)的退出渠道。”易居企業(yè)集團(tuán)克而瑞租售事業(yè)部負(fù)責(zé)人分析說，這將極大提升長租公寓在大宗物業(yè)投資市場的資產(chǎn)流動(dòng)性，促進(jìn)住房租賃行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。REITs前景也被機(jī)構(gòu)持續(xù)看好。從國外經(jīng)驗(yàn)來看，美國住宅租賃REITs的收益率平均可達(dá)6%到8%。

在金融工具支持以外，保租房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和流程的明確，更為長租行業(yè)發(fā)展掃清了許多障礙。2021年，上海發(fā)布保租房相關(guān)支持政策，配套措施陸續(xù)出臺(tái)。記者梳理《上海市保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定辦法（試行）》時(shí)發(fā)現(xiàn)，非居住用地上的保租房可以享受財(cái)稅支持政策和民用水電氣價(jià)格政策。這意味著原來對(duì)商業(yè)用地上的建筑進(jìn)行改造的長租項(xiàng)目，不再使用商業(yè)水電計(jì)費(fèi)，租客可減少一半成本。

從上海全市來看，過去5年間，以國企為主導(dǎo)的市場主體，累計(jì)建設(shè)籌措24.8萬套（間）保租房，預(yù)計(jì)今年還將增加7.5萬套（間）。

新玩家入局行業(yè)走向何方

隨著投資機(jī)構(gòu)加碼入局，投放到市場的品牌公寓項(xiàng)目越來越多。有人擔(dān)心是否會(huì)引發(fā)又一波低價(jià)惡性競爭？

近年來，長租行業(yè)監(jiān)管力度加大。中指研究院表示，從2022年《北京市住房租賃條例》到今年2月1日《上海市住房租賃條例》正式實(shí)施，已從地方立法角度完善對(duì)住房租賃市場的監(jiān)管，在北京和上海的帶動(dòng)下，預(yù)計(jì)2023年將有更多的城市出臺(tái)市場監(jiān)管的相關(guān)地方性法規(guī)。

“作為市場參與主體，我們很樂意看到更多行業(yè)競爭者。規(guī)范化經(jīng)營的品牌公寓的增加，將有利于改善消費(fèi)者對(duì)長租公寓普遍抱有的消極態(tài)度?！焙μ寡?，目前我國機(jī)構(gòu)式租賃住房行業(yè)仍處在發(fā)展初期。品牌公寓雖然可以提供更好的居住體驗(yàn)，管理也更集中有效，但其占市場份額不足10%，遠(yuǎn)低于歐美、新加坡、日本等國家一流城市30%到50%的比例。

經(jīng)過一輪行業(yè)深度洗牌，許多人意識(shí)到，長租行業(yè)對(duì)精細(xì)化經(jīng)營要求高，擁有高壁壘，規(guī)?；T檻極高?！伴L租行業(yè)需要企業(yè)耐心耕耘，不斷提高資產(chǎn)運(yùn)營效率、產(chǎn)品坪效、服務(wù)時(shí)效。”徐早霞說，租賃行業(yè)不是寡頭壟斷，不是互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)，本質(zhì)不是白熱化，更多是競合模式。

長遠(yuǎn)來看，長租行業(yè)仍有巨大增長空間。多家研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，我國住房租賃需求規(guī)模仍有增長空間。在資本市場助力下，央國企乃至房企未來或?qū)⒊蔀楸Ｗ夥抗糝EITs的生力軍，促進(jìn)租賃住房擁有自我造血能力。隨著更多規(guī)劃化監(jiān)管措施落地，長租行業(yè)將韌性前行、行穩(wěn)致遠(yuǎn)。

（來源：解放日報(bào)）

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