樓棟“養(yǎng)老錢”還需用在刀刃上

更換電梯，需要?jiǎng)佑帽环Q為樓棟“養(yǎng)老錢”的維修資金，這成為其中關(guān)鍵一步。

在正式換梯投票前，147號(hào)樓也曾面臨兩大問題。一方面，由于147號(hào)樓的維修資金以大額定期存單形式存儲(chǔ)在銀行中，可支配的維修資金不足以支付兩臺(tái)換梯的費(fèi)用；另一方面，當(dāng)時(shí)正值新老物業(yè)交接，作為征詢發(fā)起方的物業(yè)職責(zé)還不明確。

為此，通過多次召開“147號(hào)樓棟電梯問題專題小型業(yè)主會(huì)”，147號(hào)樓業(yè)主代表與三菱電梯公司協(xié)商達(dá)成了費(fèi)用分期支付的方式。雙方約定，將根據(jù)維修資金到付情況，分三次向電梯公司進(jìn)行支付。

在惲梅看來，這是中遠(yuǎn)兩灣城首次采用費(fèi)用分期支付的方式更新電梯，對(duì)于后續(xù)其他樓棟的電梯更換具有重要的借鑒意義。

方案定了，資金有了保障，居民區(qū)黨總支掛圖作戰(zhàn)，通過表格記錄業(yè)主代表發(fā)放和回收表決票的情況。在最短時(shí)間內(nèi)，幾位業(yè)主代表入戶發(fā)放131張表決票，回收118張。

業(yè)主代表張英華記得，“最后一次投票箱放在物業(yè)，居委會(huì)、物業(yè)、業(yè)委會(huì)代表和我們一起見證，除了一戶棄權(quán)，其他所有居民都通過了。那一刻我們真的很激動(dòng)！”

與此同時(shí)，居委會(huì)聯(lián)合街道房辦、業(yè)委會(huì)、業(yè)主代表、物業(yè)等，反復(fù)協(xié)商研討，確定了維修、更換“同步走”的辦法。在推進(jìn)批量換梯的同時(shí)，利用電梯分眾廣告收益，解決電梯日常維修費(fèi)用問題。

147號(hào)居民慶祝換梯成功

2021年11月，147號(hào)樓的兩部新電梯正式啟用。當(dāng)高層居民毫無顧忌地乘著電梯上上下下，終于真正有了“安心回家”的感覺。

值得慶幸的是，中遠(yuǎn)兩灣城絕大部分居民樓的維修資金比較充沛，可以支付更換電梯的費(fèi)用。這也為其批量換梯提供了便利。對(duì)于一些維修資金不足的居民樓，將涉及維修資金的續(xù)籌，更需要居民的齊心協(xié)力。

采用標(biāo)準(zhǔn)化“步驟制”換梯流程

不過，作為第一個(gè)吃螃蟹的樓，147號(hào)樓換梯歷時(shí)約一年，如果每一幢樓都只是“拷貝不走樣”，那么大家等待的過程依舊漫長。

為提高“小型業(yè)主會(huì)”換梯效率，在居民區(qū)的支持下，疫情中走上社區(qū)舞臺(tái)的“第二梯隊(duì)”青年志愿者成為“智囊團(tuán)”，他們利用各自在建筑、法律、金融等行業(yè)的專業(yè)優(yōu)勢，研究147號(hào)樓案例中的經(jīng)驗(yàn)和不足。

中遠(yuǎn)兩灣城第二梯隊(duì)志愿者們

經(jīng)過協(xié)商，中遠(yuǎn)兩灣城建立了標(biāo)準(zhǔn)的“步驟制”換梯流程，將換梯決策的全流程分為四大階段十個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，每個(gè)節(jié)點(diǎn)的成果文件，向樓內(nèi)居民透明公開；編制了“三四四”風(fēng)險(xiǎn)防控預(yù)案（即把握“事前聽證、事中協(xié)調(diào)、事后評(píng)議”三個(gè)環(huán)節(jié)；保障業(yè)主“知情權(quán)、議事權(quán)、表決權(quán)、監(jiān)督權(quán)”四項(xiàng)權(quán)利；貫徹“民主協(xié)商、民主決策、民主管理、民主監(jiān)督”于全過程），很快幫助11棟樓完成了換梯前置流程，使換梯需要的時(shí)間縮短近一半。

隨后，根據(jù)堵點(diǎn)和疑點(diǎn)再次優(yōu)化流程，建立“帶、議、定”工作法，確立了由“第二梯隊(duì)”有經(jīng)驗(yàn)的隊(duì)員作為指導(dǎo)員，換梯所在樓召開“第二梯隊(duì)”小組會(huì)議并推薦1-2名成員參與換梯小組，豐富了風(fēng)險(xiǎn)預(yù)案的內(nèi)容，又幫助了12棟樓順利開展了換梯工作。

小型業(yè)主會(huì)流程機(jī)制

眼下，如果有樓棟想換電梯，可以在第三居委會(huì)拿到一張《換梯工作法》，從初步研判、會(huì)前準(zhǔn)備到投票表決，每個(gè)環(huán)節(jié)均有注意事項(xiàng)“小貼士”，一目了然。

記者了解到，目前，上海市梯齡15年及以上的老舊住宅電梯有43089臺(tái)，占全市住宅電梯的56.02%。在《上海市深化建設(shè)新時(shí)代“美麗家園”三年行動(dòng)計(jì)劃（2021—2023）》中指出，要滾動(dòng)實(shí)施使用滿15年住宅電梯安全評(píng)估，推進(jìn)隱患電梯修理、改造、更新。

對(duì)于老舊住宅電梯更換，多區(qū)均出臺(tái)了相應(yīng)的措施和獎(jiǎng)勵(lì)辦法。普陀區(qū)市場監(jiān)管局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，普陀區(qū)梯齡15年及以上的老舊電梯有3686臺(tái)，占全區(qū)住宅電梯58.5%。為此，一方面，開展老舊電梯維保質(zhì)量監(jiān)測。根據(jù)監(jiān)測結(jié)果進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，開展事中事后分類監(jiān)管，約談差評(píng)單位，督促加強(qiáng)維護(hù)保養(yǎng)工作。另一方面，推動(dòng)老舊電梯更新改造。

根據(jù)普陀區(qū)老舊住宅電梯“免費(fèi)評(píng)估”申請(qǐng)流程，要求小區(qū)業(yè)委會(huì)或者物業(yè)公司與上海市特檢院先行簽訂合同，委托其開展電梯安全評(píng)估。如果小區(qū)在評(píng)估后的三個(gè)月內(nèi)“通過”更新改造方案，可享受免費(fèi)評(píng)估。同時(shí)，在安全評(píng)估后的18個(gè)月內(nèi)，按照?qǐng)?bào)告要求（或高于報(bào)告要求）落實(shí)更新的，售后公房和公房單臺(tái)電梯最高獎(jiǎng)勵(lì)8萬元，商品房單臺(tái)電梯最高獎(jiǎng)勵(lì)3萬元。

就在最近，中遠(yuǎn)兩灣城93號(hào)樓居民也將用上新電梯了。這一次，從啟動(dòng)到換梯，不到5個(gè)月。

（作者：周楠 圖片攝影：李茂君）

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