鞍山四村9號(hào)甲加裝的電梯

今年春節(jié)假期前一天，上海市徐匯區(qū)康健路100弄18號(hào)樓的居民們終于拿到了用于開(kāi)啟電梯的門禁卡。雖然比預(yù)期晚了一兩個(gè)月，但18號(hào)樓加裝的電梯還是趕在春節(jié)前投入使用，讓居民們節(jié)日里能乘上電梯。不過(guò)這是有代價(jià)的，樓內(nèi)居民集體作出了承諾：在今年8月之前自籌10萬(wàn)元的電梯運(yùn)維資金，繳納到物業(yè)指定的賬戶內(nèi)。

加裝電梯剛湊了40多萬(wàn)，為何又要籌10萬(wàn)？居民們心里多少有些不樂(lè)意。居民許女士致電12345市民服務(wù)熱線，質(zhì)疑為何要交這筆錢才能用電梯。不過(guò)質(zhì)疑歸質(zhì)疑，這筆錢恐怕省不了。去年4月28日起實(shí)施的《徐匯區(qū)既有多層住宅加裝電梯運(yùn)維管理指導(dǎo)意見(jiàn)》中明確，加裝電梯所有權(quán)人必須委托物業(yè)作為使用管理單位，而物業(yè)接管電梯的前提條件，就是居民們要預(yù)存一筆運(yùn)維資金。

△去年4月28日起實(shí)施的《徐匯區(qū)既有多層住宅加裝電梯運(yùn)維管理指導(dǎo)意見(jiàn)》中明確，加裝電梯所有權(quán)人必須委托物業(yè)作為使用管理單位。

申城近年來(lái)不斷出臺(tái)政策，大力推進(jìn)老房加裝電梯。而隨著早期加裝的電梯過(guò)了保修期，后續(xù)的“運(yùn)維難”開(kāi)始凸顯。為了解決這個(gè)問(wèn)題，一些地區(qū)出臺(tái)了相關(guān)意見(jiàn)。豈料，新政策出臺(tái)后，一時(shí)間類似于康健路100弄小區(qū)的矛盾出現(xiàn)不少。原因何在？解決加裝電梯運(yùn)維難的措施如何更好落地？

當(dāng)初籌了5年電費(fèi)維保費(fèi)，咋又收錢

18號(hào)樓是康健路100弄小區(qū)里首個(gè)加裝電梯的門幢，去年1月初規(guī)劃獲批，9月加裝工程竣工，11月底調(diào)試結(jié)束。此后，電梯一直未能順利開(kāi)通使用。許女士稱原因在于和物業(yè)未能談妥接管事宜，物業(yè)因此不肯配合安裝24小時(shí)值班的緊急報(bào)警裝置，導(dǎo)致電梯無(wú)法通過(guò)驗(yàn)收。

1月29日，記者來(lái)到小區(qū)了解情況。小區(qū)位于康健路習(xí)勤路口，北門東側(cè)，施工圍擋正包著小區(qū)4號(hào)樓。銘牌顯示，這是一處施工中的電梯加裝工程。沿小區(qū)主干道往里走，一側(cè)堆放著不少運(yùn)送電梯組件的木箱，看起來(lái)小區(qū)里加梯氛圍很濃厚。不遠(yuǎn)處右手側(cè)，一幢樓外側(cè)已醒目地“矗立”著完工的電梯井，細(xì)看正是18號(hào)樓。記者進(jìn)入樓道看到，這是一部可通過(guò)刷臉或刷卡啟用的“西奧”電梯。刷臉裝置的屏幕亮著，湊近了自動(dòng)開(kāi)啟，頂部指示屏則顯示橋箱�？吭诘讟�。一位居民從樓梯走下來(lái)，問(wèn)及為何不坐電梯，他搖了搖手回復(fù)道“還不能用”。

△康健路100弄18號(hào)樓外側(cè)醒目地“矗立”著完工的電梯井。

物業(yè)接管電梯的事宜還沒(méi)談妥嗎？管理小區(qū)的是徐房物業(yè)，通過(guò)小區(qū)管理處，記者聯(lián)系上了徐房物業(yè)總公司負(fù)責(zé)此事的張專員�！耙呀�(jīng)談妥了，和居民達(dá)成共識(shí)，管理協(xié)議也簽了”，張專員透露了最新進(jìn)展。據(jù)稱，物業(yè)本來(lái)按照徐匯區(qū)出臺(tái)的指導(dǎo)意見(jiàn)，要求居民需籌齊14萬(wàn)元作為預(yù)存的運(yùn)維資金才肯接管。后反復(fù)商議后，降至10萬(wàn)元。18號(hào)樓目前加梯賬戶內(nèi)結(jié)余2.1萬(wàn)元，“樓內(nèi)居民承諾8月前湊齊剩下的7.9萬(wàn)元，物業(yè)拿到承諾書后已配合裝妥報(bào)警裝置，并在相關(guān)材料上蓋章�！�

△刷臉裝置的屏幕亮著，頂部指示屏則顯示橋箱停靠在底樓。但居民告知，電梯尚未啟用。

按照前期的分?jǐn)偡桨福?.9萬(wàn)運(yùn)維資金中，家住6樓的許女士需要承擔(dān)4500元。對(duì)于張專員所說(shuō)的“承諾”，她堅(jiān)稱自己并未同意支付，而是“被代表了”。她直言信不過(guò)小區(qū)物業(yè)，“物業(yè)并沒(méi)有能力維保電梯，拿了這筆錢，它也是聘請(qǐng)第三方，那為什么不能由我們自己請(qǐng)？”并且，她認(rèn)為，當(dāng)初的籌資方案中，已經(jīng)包含了5年的電費(fèi)和3年的維保費(fèi)，加上2年的保修期，至少前面5年不應(yīng)該有額外的費(fèi)用，“物業(yè)還要收那么多錢干什么？”樓內(nèi)另一戶居民則認(rèn)為，“整個(gè)加梯過(guò)程物業(yè)前期并未參與，如今不讓接管就不給敲章啟用”，此舉有“強(qiáng)行接管”之嫌。

徐房物業(yè)的張專員否認(rèn)“強(qiáng)行接管”一說(shuō)，稱物業(yè)是按照區(qū)里的指導(dǎo)意見(jiàn)必須來(lái)接管。至于費(fèi)用，10萬(wàn)元運(yùn)維資金會(huì)存儲(chǔ)在專項(xiàng)維修資金賬戶中，并按照實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用來(lái)列支。他解釋，居民對(duì)于電梯的日常管理了解得比較少。物業(yè)接管后，除了督促維保單位及時(shí)維保外，還會(huì)配備安全員，會(huì)提供日常的保潔、保安巡查、遠(yuǎn)程監(jiān)控等服務(wù)，這些管理服務(wù)更為專業(yè)。因此，即便在前兩年保修期內(nèi)，算上電費(fèi)估算也會(huì)產(chǎn)生近7000元一年的各類費(fèi)用，并非如居民所說(shuō)“花不了什么錢”。“居民不理解有抵觸很正常，只能去做通居民工作”，張專員表示。

物業(yè)是專業(yè)、值得信賴的受托方嗎？

相比徐匯區(qū)嚴(yán)格限定加裝的電梯必須委托小區(qū)物業(yè)作為使用管理單位，去年8月公布的上海市相關(guān)指導(dǎo)意見(jiàn)則較為寬松，還允許居民委托保險(xiǎn)公司作為電梯使用管理單位，或者由居民們自行管理電梯。不過(guò)，在不少小區(qū)，將電梯委托給物業(yè)公司來(lái)日常使用管理較為省事，成了首選。面對(duì)樓內(nèi)居民的不同意見(jiàn)，康健路100弄18號(hào)樓的樓組長(zhǎng)針?shù)h相對(duì)地表示：“不交給物業(yè)管誰(shuí)來(lái)管？讓我樓組長(zhǎng)來(lái)管，管得好嗎？”

但盡管如此，物業(yè)在實(shí)際操作中一次性收取10余萬(wàn)的運(yùn)維資金、且將其視為啟用電梯的前提條件的做法，已屢屢惹爭(zhēng)議。徐匯區(qū)梅隴七村20號(hào)的居民諸老伯也反映稱，其所在樓幢的加裝電梯工程剛剛進(jìn)行了一半，小區(qū)物業(yè)就提出要提前收取10年的運(yùn)維資金，分?jǐn)偟剿�家要再支�?萬(wàn)元，且將來(lái)用完了還得繼續(xù)補(bǔ)繳。此前加裝電梯他已出資了4萬(wàn)余元，不斷的出資要求已令他有些后悔，認(rèn)為加裝的電梯會(huì)不會(huì)是個(gè)“無(wú)底洞”。

為了避免上述爭(zhēng)議，徐匯區(qū)在指導(dǎo)意見(jiàn)中給出了解決建議：將政府的28萬(wàn)元補(bǔ)貼資金留存一半甚至全部，作為運(yùn)維資金，避免再籌時(shí)遇到阻力。但實(shí)際上，留存了補(bǔ)貼，就意味著居民們需要籌措更多加裝電梯的費(fèi)用，“一樣掏錢”，并無(wú)本質(zhì)上的差別。據(jù)了解，上海多個(gè)區(qū)給出的加裝電梯運(yùn)維資金的建議議價(jià)區(qū)間均為1.1萬(wàn)元至1.5萬(wàn)元每臺(tái)每年。對(duì)于市民們來(lái)說(shuō)，這一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并不低，與加裝電梯“前面幾年不怎么花錢”的設(shè)想完全不一樣，這才是爭(zhēng)議產(chǎn)生的根源。

△徐匯區(qū)給出的加裝電梯運(yùn)維資金建議議價(jià)區(qū)間為1.1萬(wàn)元至1.5萬(wàn)元每臺(tái)每年。

△嘉定區(qū)市場(chǎng)監(jiān)管局給出的加裝電梯運(yùn)維資金建議議價(jià)區(qū)間也是1.1萬(wàn)元至1.5萬(wàn)元每臺(tái)每年。

另一方面，除了資金之外，居民們抗拒將電梯托管給物業(yè)的原因還在于：居民們需要一個(gè)專業(yè)、值得信賴的受托方，但在他們心中，老小區(qū)物業(yè)管理松懈，難堪此任，有收錢不辦事之嫌。收了運(yùn)維資金，物業(yè)究竟該提供哪些服務(wù)？誰(shuí)來(lái)監(jiān)督物業(yè)的服務(wù)是否到位？誰(shuí)來(lái)防止物業(yè)濫用運(yùn)維資金？這些問(wèn)題若不明確，難以在居民和物業(yè)之間建立信任機(jī)制。

一些小區(qū)的物業(yè)同樣也不信任居民，明確表示拒絕接管加裝的電梯。在楊浦區(qū)鞍山四村，1號(hào)甲、2號(hào)甲、9號(hào)甲共3個(gè)門幢的加裝電梯均已竣工，但遲遲無(wú)法啟用，原因就在于小區(qū)的四平物業(yè)表示“加裝電梯前期未和物業(yè)溝通，電梯品牌和代建方五花八門”，“因此后期物業(yè)也不參與，管理電梯是居民自己的事”。物業(yè)拒絕將緊急報(bào)警裝置安裝在物業(yè)處，導(dǎo)致電梯無(wú)法通過(guò)竣工驗(yàn)收。

△圖中為楊浦區(qū)鞍山四村1號(hào)甲和2號(hào)甲2個(gè)門幢加裝的電梯。

而相關(guān)指導(dǎo)意見(jiàn)中明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該提供接警的托底保障工作。春節(jié)前，在街道房辦的協(xié)調(diào)下，四平物業(yè)松口表示愿意將緊急報(bào)警裝置安裝到物業(yè)維修部，但提出報(bào)警電話需直接呼叫轉(zhuǎn)移給加梯代建方或維保單位，同時(shí)居民們需要簽署同意物業(yè)提供的一份“免責(zé)”協(xié)議。由于對(duì)免責(zé)協(xié)議條款存在分歧，雙方遲遲未能達(dá)成共識(shí)。節(jié)后上班首日，居民代表們?cè)俅蝸?lái)到物業(yè)處協(xié)商此事，物業(yè)這才松口愿意調(diào)整協(xié)議內(nèi)容，但仍然拒絕居民們提出的接管要求。

△鞍山四村四平物業(yè)明確表示拒絕接管加裝的電梯。居民如果要將電梯緊急報(bào)警裝置安裝到物業(yè)維修部，需要簽署一份物業(yè)免責(zé)協(xié)議，其中明確：報(bào)警電話需直接呼叫轉(zhuǎn)移給加梯代建方或維保單位；物業(yè)不承擔(dān)任何責(zé)任。

物業(yè)接管加裝電梯需要有個(gè)“規(guī)范”

近年來(lái)，申城的老房加梯已走出了“加速度”。今年上海將以更大的力度推進(jìn)老房加梯工作，在去年完成1579臺(tái)的基礎(chǔ)上，今年的目標(biāo)是完成加裝2000臺(tái)。同時(shí)，申城的加梯工作將堅(jiān)持“建管并舉”，建立健全加梯后的全生命周期管理，實(shí)施好已經(jīng)出臺(tái)的加強(qiáng)加裝電梯后續(xù)管理的指導(dǎo)意見(jiàn)。

記者向多家加梯代建企業(yè)了解得知，前幾年申城加裝的電梯中，有不少電梯采取了居民自管的模式，甚至報(bào)警電話就安裝在了居民家中。但從實(shí)際實(shí)踐來(lái)看，居民自管效果并不好，更談不上專業(yè)。部分已加裝的電梯存在三方通話功能缺失、緊急呼叫按鈕使用不暢等情況，有極大的安全隱患。因此，各區(qū)在落實(shí)加裝電梯的后續(xù)管理指導(dǎo)意見(jiàn)時(shí)，多傾向于交給物業(yè)來(lái)托管。如虹口區(qū)出臺(tái)的相關(guān)指導(dǎo)意見(jiàn)中，也原則上引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)加裝電梯管理職責(zé)，提供專業(yè)化、精細(xì)化的服務(wù)，為“加梯后時(shí)代”把好維護(hù)關(guān)。

看來(lái)，加裝電梯由物業(yè)接管是大勢(shì)所趨。那么，如何解決居民和物業(yè)之間因協(xié)調(diào)電梯托管帶來(lái)的一系列矛盾糾紛？

采訪中，一些物業(yè)公司建議，居民在加裝電梯全過(guò)程中應(yīng)該和物業(yè)進(jìn)行有效的溝通，讓物業(yè)從前期就參與其中，在加裝電梯型號(hào)選擇、工程建設(shè)等方面幫助居民把關(guān)，也讓居民們看到物業(yè)的專業(yè)管理能力，為加裝電梯完成后物業(yè)順利接管奠定基礎(chǔ)。避免前期不溝通，后期物業(yè)不肯接管。

至于運(yùn)維資金的籌集，西部集團(tuán)徐虎加梯工作室的項(xiàng)目經(jīng)理陸峰建議：在物業(yè)收費(fèi)合理、透明的基礎(chǔ)上，采取按年度籌集的方式更為合適。相比一次性讓居民出資數(shù)千元甚至上萬(wàn)元，按年度來(lái)籌集，每戶居民分?jǐn)偛贿^(guò)數(shù)百元，出資壓力較小。同時(shí)，每年籌集資金時(shí)也是一次溝通交流的機(jī)會(huì)，物業(yè)也可以借此機(jī)會(huì)說(shuō)明上一年度資金的使用情況，聽(tīng)取居民的意見(jiàn)建議。

更重要的是，老小區(qū)物業(yè)在運(yùn)維電梯上可能也是“生手”，業(yè)內(nèi)人士建議，居民在與物業(yè)企業(yè)簽訂電梯管理協(xié)議中，一定要明確約定物業(yè)的服務(wù)內(nèi)容，應(yīng)具體到保安巡查次數(shù)、保潔次數(shù)、安全管理員職責(zé)等諸多細(xì)節(jié)，同時(shí)建議由業(yè)委會(huì)來(lái)對(duì)物業(yè)企業(yè)進(jìn)行日常監(jiān)督，以保障物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，申城還應(yīng)該研究出臺(tái)物業(yè)在電梯托管服務(wù)上“質(zhì)價(jià)提升”的專業(yè)指導(dǎo)和配套規(guī)范，為推進(jìn)加裝電梯工作保駕護(hù)航。

題圖：鞍山四村9號(hào)甲加裝的電梯。

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