從萬人搶到停售 滬"93套老公房"鬧劇應反思什么
從“秒光”到“暫停網(wǎng)簽過戶”,再到終止銷售,上海一“老破小”住宅小區(qū)兩個月間頻頻登上熱搜?們r值近5億元、近百套曾遭“萬人搶”的小區(qū)為何不能網(wǎng)簽過戶?為何不賣了?
在搶房大戰(zhàn)中“脫穎而出”的購房者們,在等待和未知中,轉瞬由“幸運兒”變成“踩雷者”,這對監(jiān)管部門和購房者有何啟示?
一波三折,上!熬W(wǎng)紅”小區(qū)從“萬人搶”到全面停售
14日晚間,上海世茂房地產(chǎn)有限公司發(fā)布公告稱,該公司所持有的浦東新區(qū)浦城路580弄小區(qū)110套房屋,于2021年10月開始銷售,隨即網(wǎng)上出現(xiàn)各種傳言,并影響到后續(xù)流程。經(jīng)世茂多方溝通并慎重決策,不得不停止上述房源銷售,并將啟動善后程序,為客戶辦理解除房屋買賣合同并依據(jù)合同約定進行處理。
公告中提及的“浦城小區(qū)”自10月宣布入市以來,一直處于輿論的風口浪尖。先是被傳言“上海神秘房東一次性拋售93套房”,伴隨著房地產(chǎn)稅出臺的消息一度沖上微博熱搜第一名。后經(jīng)證實,該批房源屬于世茂旗下一公司。2014年,由于世茂想對該小區(qū)周邊進行整體開發(fā),因此收購了第一排房屋,共計110套。后因有些居民沒有和世茂談攏,因此該公司也無法進行整體改造。
記者走訪“浦城小區(qū)”發(fā)現(xiàn),該小區(qū)建成于1993年,距離“地標”東方明珠塔僅約2公里,離黃浦江約一公里,地理位置較為優(yōu)越。雖屬典型“老破小”,但潛在買家不在少數(shù),目前該小區(qū)的掛牌單價普遍在每平方米9萬元以上。10月中旬,該小區(qū)“開盤”前,擠滿了房產(chǎn)中介及其帶來的看房者。據(jù)第三方分銷機構統(tǒng)計,登記意向購房人超過3萬。
“10月15日,41至49平方米的小戶型售罄;次日,64至72平方米的戶型售罄。近百套房源瞬間被搶光!币幻麉⑴c分銷的房產(chǎn)經(jīng)紀人告訴記者,世茂給出的價格是均價每平方米8.5萬元,相當于當時的市價打了9折,且購房者不需支付稅費和中介費!胺吭磧商於际潜弧霘ⅰ,根本沒有時間讓購房者思考的時間,且世茂要求必須付全款,不能貸款!
因低于市場價,購房者普遍接受開發(fā)商“全款買房”的要求,并早于正常購房流程支付了全部款項。但沒想到這埋下了后患,12月初,這批房源的網(wǎng)簽或過戶被叫停,原因在于這批房子屬于債務抵押物。解押之前,無法完成全部購房流程。
迫于壓力,世茂不得不發(fā)布公告,強行啟動退房流程。
總價值超4億、近百套房產(chǎn)不能網(wǎng)簽過戶
從當初搶到房的“幸運兒”,瞬間成為維權者,近百組購房者遭遇“喜悲兩重天”。作為終止銷售的導火索,價值4.5億元、近百套房源為何不能網(wǎng)簽過戶?
購房者季女士告訴記者,一次性付清全款的她1個多月前就被告知不能網(wǎng)簽,需要世茂先解除抵押。
“我當時一聽就懵了,因為不能網(wǎng)簽就意味著無法獲得法律保護。我們跟開發(fā)商只簽過一份沒有法律效力的草簽合同,且這份合同上只有我們乙方簽字了,開發(fā)商以要甲方蓋章為由把合同收走了。根據(jù)銷售合同約定,我們應該與開發(fā)商在10月31日前簽訂正式的房屋買賣合同!
季女士等了又等,到了11月,銷售員告訴她,“這批房源可能出現(xiàn)問題了,現(xiàn)在停止網(wǎng)簽。開發(fā)商表示,再過2至3個月就能解決問題,讓我們耐心等待。”
另有購房者告訴記者,他們已網(wǎng)簽成功,并拿到了正式的房屋銷售合同,但是房屋依然不能過戶,因為這批房子屬于債務抵押物。12月初,幾位已經(jīng)完成網(wǎng)簽的購房者告訴記者,“世茂說解押后,就可以過戶了!
記者12月上旬詢問了世茂集團有關人士,她告訴記者“目前有30余套房產(chǎn)已網(wǎng)簽,至于政府因何停止網(wǎng)簽,我們也很意外,目前正在溝通。且抵押情況此前已告知購房者,不存在隱瞞的情況!
世茂集團相關負責人12月初表示,此次出售的90余套住宅,此前作為公司的固定資產(chǎn)抵押給了“陸家嘴信托”進行融資,這是行業(yè)內(nèi)正常的盤活資產(chǎn)方式!拔覀兘邮軜I(yè)主的退房申請,立即辦理退房手續(xù),并給予同期LPR的利息作為補償。我們也希望能在三個月以后,對堅持購房的客戶辦理正常的網(wǎng)簽和過戶。如果三個月后還不能網(wǎng)簽,我們會出具更完善的解決方案!
“鬧劇”將收場,“劇情”需反思
“沒想到空歡喜一場,我們的時間精力全打了水漂。”部分購房者認為自己被套路了,同時也開始擔心起后面的退款事宜是否依然進展不順。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),由于房地產(chǎn)交易是市場行為,且開發(fā)商往往占據(jù)主導地位,往往利用“霸王條款”逼迫買方就范,因此整個售房過程雖常打“擦邊球”,但往往不違法;然而,由于交易所涉金額巨大,因此值得相關部門反思,以更好地保護購房者的合理權益。
“老房新售”誤導購房者。世茂集團有關人士告訴記者,110套房產(chǎn)中,除部分被內(nèi)部員工認購外,起初只賣出了幾套,后因公司想盡快出手,9月底與第三方分銷公司簽定團購協(xié)議,由其代銷。該公司又聯(lián)合了四家中介機構合作進行分銷。
由于多數(shù)購房者在進行二手房交易時面對的都是個人房主,只有在購買新房時,才會直面開發(fā)商。加之,中介機構在宣傳時特意強調(diào)“無中介費”“低稅費”“開發(fā)商直銷”等,因此“老房新售”很容易誤導購房者是在“買新房”,但此次實際上開發(fā)商是在出售自持的二手房。
一位基層監(jiān)管部門人士告訴記者,新房需要政府審批預售證,因此不符合規(guī)定的新房是不能上市銷售的。因此,開發(fā)商和中介機構在銷售過程中實際上是誤導了消費者。
人為制造“銷售恐慌”。記者了解到,為盡快銷售房屋,中介機構普遍采取“饑餓營銷”的方式。在“浦城小區(qū)”的出售過程中,四大中介更是不遺余力地全城推廣,人為制造購房恐慌。
“市場價8至9折”“學區(qū)房”等宣傳噱頭不斷、花樣頻出,鑒于該小區(qū)位于陸家嘴核心地段、且價格低于市價,因此得到了很多購房者的青睞。供不應求的銷售場面,讓開發(fā)商可以輕輕松松挑選全款客戶。為了搶購成功,購房者完全忽略了“劃算”背后的法律風險。
中介機構作為撮合交易方,有義務為購房者盡責產(chǎn)調(diào),并履行告知義務!爸薪闄C構只顧賺取甲方傭金,而枉顧購房者交易風險,是極不負責任的!币拙又菐煅芯恐行目偙O(jiān)嚴躍進表示。
購房者知情權或未獲足夠保障。開發(fā)商或中介機構究竟有沒有事先告知有抵押?記者采訪多位購房者發(fā)現(xiàn),眾人說法不一。
由于由多家中介分別銷售,有的銷售人員確曾告知認購者房產(chǎn)在“抵押”狀態(tài)中,但多數(shù)聲稱并不影響后續(xù)購房流程,“等世茂集團正式解除抵押后便可配合網(wǎng)簽過戶!币灿械匿N售人員并沒有履行告知義務,只是一味催促認購人“下定”“搶購”“買到即賺到”,只顧賺取超過10%的傭金而沒有履行責任。
“我一共付了三筆款,第一次付定金,第二次付一期款,第三次付全款。草簽合同時,開發(fā)商方面才告知房屋已被抵押的實情,而不是先告知再付定金買房的!币晃毁彿空吡x憤填膺地說,草簽時“生米已成熟飯”,無奈之下,自己只能被迫簽定內(nèi)含“該批房源已經(jīng)抵押給陸家嘴國際信托有限公司,債券數(shù)額為9.5億元”“已知曉上述房屋存在抵押信息,并且前述情況的存在會致使房屋無法正常辦理貸款、過戶等其他一切房屋交易手續(xù)”等內(nèi)容的《知情同意書》。
記者15日獲悉,世茂集團已開始通知購房者退房事宜,購房者提交材料后的30個工作日內(nèi)會收到退款,所退款項包括購房款及10%的賠償款。業(yè)內(nèi)人士建議,監(jiān)管部門應及時關注進展,必要時介入,以充分保障購房者權益。
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