上海樓市新政落地近一周，市場情況如何看待？記者走訪發(fā)現(xiàn)——

“認房不認貸”，樓市活躍度增加價格總體平穩(wěn)

9月2日，上海正式執(zhí)行“認房不認貸”政策，購房者只要在當?shù)孛聼o房，無論曾經(jīng)是否有過房貸，都可以享受首套房貸款的首付比例和利率優(yōu)惠。

作為全國樓市的風向標，上海落地“認房不認貸”后的市場表現(xiàn)受到廣泛關(guān)注。新政落地近一周，樓市活躍度明顯增加，價格總體保持平穩(wěn)。但也有“拋售”“火爆”“火了”“搶購”等字眼出現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)上，刺激著市民的眼睛。

記者走訪中介、銷售和專家了解到，市場出現(xiàn)回暖跡象是正常的，消費者不要被個別自媒體號、中介或者銷售誤導(dǎo)，過度興奮。無論是剛需還是改善，都要根據(jù)自身實際情況進行決策。

二手房周末帶看量翻倍

上周末激增的成交量，主要來自8月積壓需求的集中釋放。新政在成交量上的作用，還需時間檢驗

昨天，記者走進中原地產(chǎn)春天花園門店發(fā)現(xiàn)，留在店里的中介只有兩三人，都在打電話、發(fā)微信與客戶溝通。

“其他中介都出門帶看了。”門店店董姚會英明顯感受到新政帶來的變化，新政出臺的首個周末，一個門店能帶看20組客戶，比平時翻了一倍?！靶抡埃行┲脫Q客戶對買房是猶豫的，新政出來之后，馬上開始看房”。

今年，上海二手房市場波動明顯。在3月出現(xiàn)一波小陽春行情之后，成交量逐月回落。從3月份的2.4萬套，降至7月份的1.27萬套。8月份數(shù)據(jù)也剛剛出爐，成交量為1.37萬套，環(huán)比小幅回升，但總體依然維持疲軟格局。

“在新政之前，有時候一個星期都沒有客戶要求看房?！敝薪閺埿駛ジ嬖V記者，他所在的門店周邊二手房單價約10萬元至11萬元/平方米，有置換需求的買家比較多。但是受整體形勢影響，今年行情一直不佳，有的賣家房子賣不掉，干脆轉(zhuǎn)成了出租。

由于行情平淡，許多中介一直盼著能有新政策出臺，給市場帶來好轉(zhuǎn)?！捌鋵崳衲暌恢庇懈鞣N小道消息在流傳，都沒什么可信度，久而久之，大家的心態(tài)也變得平和起來?！币⑻寡?，新政出臺是在上周五接近下班的時間，大家興奮了一陣，又投入到工作中。

中介王道樂忙著給意向買家傳遞解讀政策消息，通過App等線上渠道進行咨詢的人也變多了，“賣家們也很關(guān)注新政變化，咨詢成交量會不會變高，是不是能夠漲價”。

利好政策下，上海二手房市場有回暖跡象了嗎？一家門店不足以說明整體情況。上海鏈家在滬市場份額位列第一，研究院首席分析師楊雨蕾告訴記者，新政實行首日及次日，恰好是周末，市場明顯活躍，從鏈家監(jiān)測的指標來看，新增掛牌量比平時周末增加65%，成交量較平時周末增加70%，帶看量總體增加30%。

二手房火了？目前來看，無論是市場還是中介，心態(tài)都比較平穩(wěn)。楊雨蕾表示，上周末的新增掛牌房源主要特征是?。娣e?。?、遠（地段偏遠）、低（總價低），這意味著部分置換需求被充分激發(fā)?！安贿^，新政首日的掛牌量是最高的，這是政策直接作用的結(jié)果，之后的掛牌量逐日下降”。

上周末激增的成交量，也主要來自8月份積壓需求的集中釋放，是之前已經(jīng)有購買意向、在等政策落地的客戶選擇快速上車。新政在成交量上的作用，還需要時間來檢驗。

成交價格總體上也沒有太大變化。不過記者了解到，個別賣家在新政出臺之后，開始提高掛牌價格，有的賣家在與買家談判時出現(xiàn)跳價。“這屬于盲目樂觀了，成交量可能會有小幅起色，但市場行情遠沒到這一步?！币⒄J為。

新房市場復(fù)蘇跡象明顯

新政出臺后，樓盤成交比平時上升，工作日看房和認購情況有所回暖

比起二手房，新政給新房市場帶來的效果，可謂立竿見影。新政首個周末，普陀大華峯薈、浦東臨港上實望海、青浦中交鳳啟虹橋等不少新房售樓處人頭攢動。今年，全國樓市的重點工作之一依然是“保交樓”。為了提振購房者信心，一些售樓處還在醒目位置擺上“保交樓重點支持樓盤”的標識。

“一夜成交喜報連連”“遠郊單日賣掉數(shù)十套”“優(yōu)惠折扣即將回收”……關(guān)于新房火爆的消息在網(wǎng)絡(luò)流傳開來，情況果然如此？

部分銷售人員表示，新政出臺之后，樓盤成交確實比平時上升，最明顯變化是，工作日看房和認購情況有所回暖。有的樓盤以前單日銷售1到2套，現(xiàn)在單日可賣掉10套。上周末，嘉定金地峯匯銷售70套，青浦安聯(lián)虹悅20套。一位大華峯薈銷售人員表示，目前成交的客戶不少是之前已經(jīng)看中了房子，因為預(yù)算有限或首付不夠，有些猶豫，在新政出臺之后心態(tài)不再動搖，馬上簽單，成交房源也多以低樓層為主。

上實望海今年首次開盤認購率約20%，如今也迎來看房大客流。銷售人員表示，新政對于此前被認為二套房且在上海無房的客戶，有很大的提振作用，首付100多萬元就能在上海置業(yè)。

此前，遠郊樓盤為吸引客戶紛紛打出優(yōu)惠折扣。青浦中交鳳啟虹橋有95折優(yōu)惠，浦東浦發(fā)唐城二期有96至98折優(yōu)惠，臨港中建玖海云天也有95折優(yōu)惠。有消息稱，由于認購情況較好，郊區(qū)樓盤將收回優(yōu)惠折扣。

對此，易居研究院總監(jiān)嚴躍進經(jīng)過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，一些好房源要收回折扣的情況的確存在，但對更多售樓處來說只是一種營銷手段。雖然各大售樓處普遍表示將要收回折扣，但為了提高消費者認購意愿，還是能夠提供3%的價格折扣。一些樓盤雖然沒有價格折扣，但是會提供贈送停車位面積等其他形式的優(yōu)惠吸引客戶。

新政之后，為何新房市場活躍度明顯好于二手房市場？大華峯薈認購人王先生從消費者角度給出了答案：“賣家也會覺得新政利好，二手房難免需要雙方博弈，而且稅費更高。相比之下，新房總價是確定的，流程也更清晰，只要預(yù)算和條件符合就能上車，免去了許多麻煩”。

剛剛過去的8月，新房成交雖然環(huán)比增加4%，但冷熱分化明顯。比如，招商蘇河璽、瑞仕·半島璟庭認購率分別達到了277%、336%，開盤即售罄。綠寶園、佳運瑞璟灣開盤當天的去化率都不足3成。

在楊雨蕾看來，“金九銀十”值得期待。一方面，8月31日，上海市房管局宣布今年第八批次以集中批量供應(yīng)方式推出的房源，共涉及26個項目，8444套房源。其中，備案均價在6萬至10萬元/平方米的項目有10個，10萬元/平方米以上的項目有7個，改善型房源居多。另一方面，疊加近期新政，市民“打新”的積極性會有所提升。

根據(jù)自身實際情況決策

無論是剛需還是改善，都要根據(jù)自身實際情況進行決策，不要盲目入市

“拋售”“火爆”“火了”……自新政實行以來，網(wǎng)絡(luò)上有不少類似字眼刺激著市民的眼睛。中介機構(gòu)、銷售、業(yè)內(nèi)專家普遍認為，政策調(diào)整之后，市場出現(xiàn)回暖跡象是正常的，消費者不要被個別自媒體號、中介或者銷售誤導(dǎo)，過度興奮。無論是剛需還是改善，都要根據(jù)自身實際情況進行決策，不要盲目入市。

這樣的情況，此前屢見不鮮。“我們發(fā)現(xiàn)，一套房子、一個樓盤的交易情況，會影響很多人的心態(tài)，甚至影響他們對整個樓市的判斷?！币⒄f。在前灘、大虹橋等熱門板塊，都出現(xiàn)賣家掛牌“骨折價”房源，由此引來許多人唱衰樓市?！笆袌霰憩F(xiàn)還是要看總體趨勢和交易數(shù)據(jù)，個別房源出現(xiàn)特殊情況，可能和賣家自身的財務(wù)狀況有關(guān)”。

相似的情況也出現(xiàn)在新房市場。本周一，嘉定理想之地二期認購結(jié)束，成為9月上海首個“千人搖”項目。有自媒體將這一現(xiàn)象解讀為，新政對新房的強刺激作用。其實，理想之地本來就是熱門樓盤，今年6月一期開盤時就收獲1746組認購，開盤即“日光”。記者了解到，理想之地項目雖然地處嘉定新城，區(qū)位偏遠，但配套優(yōu)越，而且交通便捷，距離軌道交通11號線嘉定新城站只有150米。

專家提醒，“認房不認貸”新政剛剛發(fā)布，貸款等具體細則有待明確，建議有購房需要的市民及時與中介、銷售溝通，了解自己實際能夠享受多少政策利好。

如，記者了解到，公積金方面的政策仍無變化。計劃換房的李女士發(fā)現(xiàn)，首套房使用過公積金的，賣掉置換再次使用公積金仍算二套房，貸款利率（5年期以上）仍為3.575%，而首套房公積金貸款利率（5年期以上）是3.1%。記者致電12329公積金管理中心咨詢發(fā)現(xiàn)，該情況屬實。

又如，目前上海二手房交易仍執(zhí)行“三價就低”原則，即銀行審批貸款額度時，會根據(jù)合同網(wǎng)簽價、涉稅評估價、銀行評估價三個價格中取最低的價格。有中介透露，“三價就低”的最低價總體比前兩年有所提高，但仍和賣家心中預(yù)期價格有差距，這會影響到買家的實際首付比例，要結(jié)合具體房源具體分析。（記者 戚穎璞）

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