外資企業(yè)找了3年的高品質(zhì)廠房 在松江佘山找到
德資企業(yè)馮阿登納找了3年,跑遍滬上多個(gè)園區(qū),終于在松江區(qū)佘山鎮(zhèn)G60佘山智造園租到了滿意的廠房。入駐園區(qū)僅半年,馮阿登納就納稅4500萬元,下階段還將繼續(xù)擴(kuò)大產(chǎn)能。
這個(gè)名為G60佘山智造園的園區(qū),原來是一塊幾乎“零”稅收和產(chǎn)出,產(chǎn)能落后的低效工業(yè)用地。佘山鎮(zhèn)通過股權(quán)收購等盤活工業(yè)用地新方式,將園區(qū)打造成高品質(zhì)現(xiàn)代化工業(yè)廠房,預(yù)計(jì)今年稅收過億元,國家級專精特新重點(diǎn)“小巨人”企業(yè)航天智造(上海)科技有限責(zé)任公司、神沃電子等一批優(yōu)質(zhì)企業(yè)慕名而來。
華麗轉(zhuǎn)身背后,是佘山鎮(zhèn)探索工業(yè)土地二次開發(fā)利用,提升畝均產(chǎn)值的路徑。值得關(guān)注和探討。
探索工業(yè)用地盤活全新思路
佘山智造園位于佘山工業(yè)區(qū)明業(yè)路801弄,前身是民營企業(yè)上海透明思考琉璃藝術(shù)品有限公司,長期以來面臨著行業(yè)競爭激烈、核心競爭力缺失、產(chǎn)業(yè)附加值低、產(chǎn)出低效等情況。
多年來,在寸土寸金的佘山腳下,這片83畝土地一直沒有產(chǎn)出。隨著G60腦智科創(chuàng)基地和上海腦中心國家重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室相繼落戶,佘山產(chǎn)業(yè)定位重新更迭是趨勢所然,這83畝低效工業(yè)用地成為佘山鎮(zhèn)的心病。
陷入僵局之際,佘山鎮(zhèn)發(fā)現(xiàn)企業(yè)有轉(zhuǎn)讓土地,收攏資金的打算后,決定積極推動(dòng)土地二次開發(fā)利用。隨后,佘山鎮(zhèn)因地制宜,由鎮(zhèn)屬發(fā)展公司對該企業(yè)進(jìn)行股權(quán)收購,將原有老廠房予以拆除,結(jié)合先進(jìn)制造業(yè)對現(xiàn)代廠房、特種廠房急迫需求,高標(biāo)準(zhǔn)、前瞻性設(shè)計(jì),將工業(yè)用地建設(shè)成品質(zhì)媲美商業(yè)樓宇,擁有7.29萬平方米建筑面積的現(xiàn)代化工業(yè)園區(qū)。
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與目前較為普遍,利用土地容積率差做文章的存量工業(yè)土地二次開發(fā)路徑不同,佘山智造園的容積率僅有1.0左右,與之前的老式廠房并沒有多少差別。如果沒有增量土地面積,如何打平土地收購、新建廠房等近4億元的總成本?僅靠租金,何時(shí)才能回本?
“除特殊工藝要求,市相關(guān)部門建議佘山廠房一般不超過18米,容積率在1.4以內(nèi)?!辟苌芥?zhèn)副鎮(zhèn)長孫陳嘯告訴記者,自2019年項(xiàng)目建設(shè)伊始,佘山鎮(zhèn)便決定創(chuàng)新思路方法,不再拘泥于“先筑巢,再引鳳”的傳統(tǒng)招商思路,采取建設(shè)施工與圖紙招商同步進(jìn)行的策略,利用G60腦智科創(chuàng)基地的溢出效應(yīng),結(jié)合全員招商機(jī)制,打造高品質(zhì)的花園式辦公園區(qū),引入先進(jìn)制造業(yè)和總部經(jīng)濟(jì)。
在G60佘山智造園,記者看到園區(qū)道路寬闊,地上鋪設(shè)瀝青,一棟棟十多米高的廠房高聳。廠房按照入駐企業(yè)產(chǎn)業(yè)特征和企業(yè)個(gè)性化需求,通過專業(yè)化設(shè)計(jì)提高載體適用性,在經(jīng)典廠房基礎(chǔ)上融入產(chǎn)業(yè)特質(zhì),確定產(chǎn)業(yè)特征所應(yīng)的建筑層高、荷載要求、空間尺度等,滿足入駐企業(yè)蒸汽、熱水、冷水、電力等方面的綜合能源需求。
廠房品質(zhì)高固然好,但這樣的模式是否只是“盆景”,難以復(fù)制?
孫陳嘯坦言,這不是筆虧本生意,要算“大賬”和“長遠(yuǎn)賬”。這樣高品質(zhì)的廠房,佘山鎮(zhèn)僅以一元每日每平方的低廉價(jià)格租給企業(yè),給企業(yè)進(jìn)一步讓利。但要企業(yè)入駐有門檻,需要和園區(qū)簽訂“租稅聯(lián)動(dòng)協(xié)議”,將租金與地方貢獻(xiàn)稅收掛鉤,要求企業(yè)每租賃1000平方米廠房,需納稅100萬元。
高稅收與低租金聯(lián)動(dòng),是佘山鎮(zhèn)對存量工業(yè)用地二次開發(fā),打造高品質(zhì)園區(qū)的關(guān)鍵?!鞍凑战衲甑淖饨鸹貓?bào)率以及稅收規(guī)模,預(yù)計(jì)佘山鎮(zhèn)將在7年內(nèi)回本?!睂O陳嘯說,通過多渠道籌集資金,高質(zhì)量招商和運(yùn)營,佘山鎮(zhèn)以重資產(chǎn)收購的形式,激發(fā)存量工業(yè)用地活力,贏取招商引資先機(jī)?!敖衲觐A(yù)計(jì)園區(qū)畝均稅收超百萬元,產(chǎn)值15億元以上,發(fā)展勢頭良好?!?/p>
園區(qū)發(fā)展迎來全新機(jī)遇
佘山鎮(zhèn)一直有“滬上之巔”美譽(yù),擁有較好自然稟賦資源同時(shí),經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展不免受到限高、限容積率等客觀條件約束。螺螄殼里做道場,打造高品質(zhì)的花園式辦公園區(qū)是佘山鎮(zhèn)近年來的探索方向。
“除了廠房完全按照我們需求建設(shè),這里的環(huán)境也特別好,距離佘山直線距離僅1公里?!瘪T阿登納真空設(shè)備(上海)有限公司總經(jīng)理張振昊告訴記者,在工業(yè)園區(qū)享受著抬頭見山,低頭見綠的品質(zhì)生活。
據(jù)了解,馮阿登納上海公司從事真空鍍膜領(lǐng)域高端裝備的研發(fā)、設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、銷售、安裝調(diào)試及售后服務(wù)等。近年來,由于企業(yè)在中國的客戶越來越多,決定在中國生產(chǎn)組裝原需進(jìn)口的設(shè)備和零部件部件。
“因?yàn)橐a(chǎn)特種裝備,光一個(gè)真空腔體零部件就重達(dá)三十噸,還要層高達(dá)10米以上,這對廠房的要求特別高?!睆堈耜徽f,當(dāng)時(shí)請了專業(yè)第三方企業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)企福集團(tuán)在滬上園區(qū)找了三年,跑遍多個(gè)滬郊街鎮(zhèn)園區(qū),都沒找到符合要求的廠房。
超預(yù)期的高品質(zhì)廠房,讓企業(yè)留了下來,堅(jiān)定了在國內(nèi)設(shè)廠生產(chǎn)的信心。今年2月,剛建設(shè)好新廠房的馮阿登納就拿下一筆價(jià)值3.5億元的訂單,發(fā)展蒸蒸日上。
“松江佘山的綜合成本最低。我們一臺機(jī)器需要兩萬多個(gè)零部件,75%在長三角地區(qū)生產(chǎn),利用G60滬昆高速和長三角G60科創(chuàng)走廊戰(zhàn)略,我們做到供應(yīng)鏈最穩(wěn)定,成本最低?!睆堈耜桓锌卣f。
隨著馮阿登納成為園區(qū)標(biāo)桿項(xiàng)目,讓佘山鎮(zhèn)在存量工業(yè)用地二次開發(fā)過程中,堅(jiān)定走高質(zhì)量招商和運(yùn)營,打造高品質(zhì)園區(qū),導(dǎo)入高附加值產(chǎn)業(yè)之路。
“如果按照高容積率設(shè)計(jì),可以造更多的廠房,但會(huì)顯得擁擠。房子密度過高,會(huì)對生產(chǎn)有障礙,不適應(yīng)先進(jìn)制造業(yè)發(fā)展要求?!睂O陳嘯告訴記者,要將佘山高新科技園打造為“產(chǎn)出效益有強(qiáng)度、科技創(chuàng)新有濃度、營商環(huán)境有溫度、工業(yè)投資有密度、項(xiàng)目建設(shè)有速度、招商引資有力度、產(chǎn)業(yè)集聚有黏度、園區(qū)提質(zhì)有深度、企業(yè)居民有滿意度”的品牌優(yōu)質(zhì)園區(qū)。
據(jù)悉,對于存量工業(yè)土地二次開發(fā)利用,佘山鎮(zhèn)還在探索更低成本,更高效利用的模式,如引進(jìn)社會(huì)資本等方式。
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