上海樓市“滬十條”新政發(fā)布 首波入市33盤表現(xiàn)幾何

2月上海樓市“滬十條”新政發(fā)布，帶來了積分制新政。3月12日上海網(wǎng)上房地產(chǎn)公示33盤集中入市，截至4月13日，首批33盤接近尾聲，僅余最后5個項目等待取證。分別為位于浦東的嘉瀧匯、陽明花園，青浦的中環(huán)境秋月、金山的中冶楓郡以及位于崇明的東灘云墅。截至4月21日，共有6盤觸發(fā)積分制，分別位于青浦新城、青浦徐涇、松江泗涇以及閔行浦江鎮(zhèn)以及浦東金橋。

首輪入市33盤表現(xiàn)不俗

積分制下首輪入市的33盤中，拿證待開樓盤主要集中在浦東、寶山、嘉定、青浦、松江和金山等區(qū)域。相比2月份的三個試點樓盤，本批次上市的樓盤數(shù)量更多、涵蓋范圍更大同時部分樓盤認購規(guī)則也比較復雜。以上海星河灣為例，使用了0.21而非0.1作為系數(shù)來計算社保年限分，較高的社保系數(shù)使得計算積分時長期繳納社保人群更有優(yōu)勢，盡管該盤最終未觸發(fā)積分制。位于臨港新城的萬達鉆石灣，在該地區(qū)特殊的人才新政模式下，采用“統(tǒng)一認購，分批搖號選房”的機制，將批次分為三批。擁有臨港人才制度認證的急需或特殊貢獻人才有資格優(yōu)先搖號選房，其次為在臨港新片區(qū)工作的無房人士，而在臨港工作的有房群體和非臨港地區(qū)購房者則被劃分為第三批次。

4月20日，松江國貿(mào)佘山原墅、奉賢禹州天境及閔行浦江鎮(zhèn)的新城千禧公園三個項目同時開盤，其中，新城千禧公園有效認籌441組，觸發(fā)計分制，入圍分數(shù)達到66.2分，開盤當日售罄。

4月21日，泗水和鳴、招商虹橋公館、大華錦繡四季、鉑翠廷四個項目開啟認籌，合計推出1312套房源，其中招商虹橋公館認籌率142%，入圍分數(shù)65.39分，觸發(fā)計分制；泗水和鳴認籌率118%，入圍分數(shù)68分。

值得一提的是，4月20日浦東熱盤仁恒金橋世紀公布入圍分數(shù)，為75.6分，這也刷新了上海積分新政后的入圍分數(shù)記錄。具體分析，仁恒金橋世紀首開368套房源當日售罄，此次加推101-150平米的三房四房，戶型價格基本不變，房源套數(shù)卻減少一半，高分才能入選也在情理之中。

第二波新盤供應更有看頭

積分新政下上海首輪面市的33盤集中供應將告一段落，總的來看，熱門板塊的品質(zhì)樓盤、總價低的剛需項目，供應套數(shù)有限的項目，這三類新盤備受買家追捧，因此觸發(fā)計分制，像浦東金橋的仁恒金橋世紀，位于大虹橋徐涇的招商虹橋公館，位于閔行浦江鎮(zhèn)的新城千禧公園，以及松江泗涇的泗水和鳴。

與之相對應，第二波集中供應也將在不久陸續(xù)面市。內(nèi)環(huán)內(nèi)新盤將成為第二波集中供應的一大看點。首輪面市的33盤，僅有一個內(nèi)中環(huán)間新盤，位于徐匯濱江的尚海灣豪庭，其它新盤大多分布在五個新城以及中環(huán)區(qū)域，在價格上也更為貼近剛需買家。據(jù)了解，靜安、徐匯、虹口、浦東等區(qū)域內(nèi)化內(nèi)地段陸續(xù)會有全新項目登場，其價格走勢也將頗有看頭。

事實上，一手房市場成交活躍也對二手房市場產(chǎn)生影響，一些因為新房積分制無法入圍買房的買家也在調(diào)整購房思路，轉(zhuǎn)向二手房市場。根據(jù)克爾瑞中國房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的數(shù)據(jù)，上海二手房3月成交3.94萬套，總面積達到354萬平方米，環(huán)比增長124%，同時也是近五年來3月成交量新高，環(huán)比增長了201%。除交易量的變化外，上海3月二手房的成交套均面積大幅提升，達到了89.9平方米，作為比照，2020年和2019年的成交套均面積分別為82.24平方米和79.06平方米。根據(jù)成交結(jié)構(gòu)判斷，內(nèi)環(huán)內(nèi)的交易量下降了4%，而青浦、嘉定、寶山等地區(qū)為主外郊環(huán)地區(qū)二手房交易量上升，這些地區(qū)的套均面相比內(nèi)環(huán)內(nèi)地區(qū)較高，是成交套均面積上升的主要因素。