普陀區(qū)石泉路街道：社區(qū)治理做“減法” “小小區(qū)”蝶變煥新顏

為解決“小小區(qū)”物業(yè)服務(wù)保障問題，普陀區(qū)石泉路街道認(rèn)真踐行“人民城市人民建，人民城市為人民”重要理念，結(jié)合“三舊”換“三新”和“美麗家園”建設(shè)，精準(zhǔn)補(bǔ)齊人居環(huán)境短板，著力提升物業(yè)管理能級，將房屋類型相同、品質(zhì)相似、地域相近、管理區(qū)域較小的多個“小小區(qū)”合并為一個小區(qū)，通過擴(kuò)大規(guī)模，降低物業(yè)管理成本，對小區(qū)進(jìn)行有序管理，實現(xiàn)“面子”到“里子”的破繭蝶變。

以“新思路”破解“老難題”

為給小區(qū)合并、業(yè)委會成立、物業(yè)費(fèi)上調(diào)、維修資金續(xù)籌等工作注入內(nèi)在動力，石泉路街道探索以“1+3+X”工作機(jī)制為引領(lǐng)，推進(jìn)交叉任職，在小區(qū)物理合并前，先行完成小區(qū)業(yè)委會合并選聘優(yōu)質(zhì)物業(yè)公司，推進(jìn)“三駕馬車”同軸共轉(zhuǎn)、社會與社區(qū)同頻共振，進(jìn)一步加強(qiáng)居民對工作的支持度和認(rèn)可度。

鎮(zhèn)坪路81弄15—16號為商品房小區(qū)，共有16戶居民。由于歷史原因，小區(qū)未成立業(yè)委會，房屋修繕由開發(fā)商負(fù)責(zé)，房屋日常維修由中山物業(yè)托管。但目前開發(fā)商已退出修繕工作，小區(qū)物業(yè)管理糾紛問題日益凸顯，成立業(yè)委會、使居民真正成為小區(qū)的主人是解決問題的根本方案。為此，街道積極回應(yīng)居民群眾的呼聲，結(jié)合小區(qū)合并工作，嚴(yán)格按照法定程序，順利完成鎮(zhèn)坪路81弄和15—16號兩個小區(qū)的業(yè)委會合并，為后續(xù)小區(qū)物理區(qū)域優(yōu)化奠定基礎(chǔ)。

嵐皋西路95弄、嵐皋西路145弄、蘭田新村1-12號、蘭田新村13-26號、嵐皋西路234弄原是蘭鳳居民區(qū)的五個獨(dú)立小區(qū)，一墻之隔，互不往來。五個老小區(qū)都有各自的問題，空間小、住戶少、管理成本高，除嵐皋西路95弄外，其余四個小區(qū)均是開放式小區(qū)。隨著時間推移，小區(qū)的許多基礎(chǔ)設(shè)施與設(shè)備日漸老舊，停車位緊張、環(huán)境衛(wèi)生差等問題相繼出現(xiàn)。“沒有門崗，外來人員、車輛可以隨意進(jìn)出�！本用耜惏⒁淌菎垢尬髀�234弄的居民，她說之前小區(qū)環(huán)境差、人員雜，給包括她在內(nèi)的許多居民造成了困擾。

為解決小區(qū)治理難題，街道按照“因地制宜、就近成片、便于管理”的原則決定將這五個小區(qū)合并為兩個小區(qū)，進(jìn)一步提升小區(qū)的整體環(huán)境。然而“一石激起千層浪”，一時間，部分居民有抵觸情緒，對五個“小小區(qū)”之間的管理水平差異和資源共享的質(zhì)疑，以及擔(dān)憂物業(yè)管理費(fèi)的調(diào)價、維修基金的存量落差等，為“小小區(qū)”的合并帶來了阻力，“小小區(qū)”合并方案以“流產(chǎn)”告吹。

面對這一瓶頸問題，蘭鳳居民區(qū)黨總支堅持“兩步走”的工作模式，一是對小區(qū)管理存在公共空間未有效規(guī)劃等短板和小區(qū)停車難、管理松散等問題進(jìn)行全面、系統(tǒng)性地梳理，形成問題清單，逐一對照制定解決方案；二是緊緊依靠全體黨員發(fā)動群眾，召集業(yè)委會、物業(yè)公司、居民代表等召開征詢會、居民代表會議，通過“家里人”解決“家里事”。

經(jīng)過多次反復(fù)醞釀和商討，終于打消了積壓在居民心中的疑惑和顧慮，將原本五個小區(qū)合并為兩個大小區(qū)，即：嵐皋西路95弄、145弄合并更名為嵐皋西路95弄、145弄小區(qū)，蘭田新村1-12號、13-26號、嵐皋西路234弄合并更名為蘭田小區(qū)。

堅持質(zhì)價相符，用“金鑰匙”開啟“新生活”

石泉路街道老舊小區(qū)占比達(dá)90％，長期以來，老舊小區(qū)物業(yè)收費(fèi)普遍較低，很多敞開式小區(qū)的物業(yè)收費(fèi)僅0.18元/平方米/月。隨著小區(qū)設(shè)施設(shè)備不斷老化，維護(hù)維修成本日趨增大，許多物業(yè)管理舉步維艱……

面對這一困難，街道統(tǒng)籌居委會、業(yè)委會、物業(yè)等各方力量，就社區(qū)治理過程中存在的問題、難題進(jìn)行多方會談，積極與業(yè)主進(jìn)行溝通。

中山北路2185弄29號在并入太浜巷小區(qū)的第一步就遇到了困難，太浜巷小區(qū)業(yè)委會任期已滿，29號樓原先沒有業(yè)委會。為了讓兩個小區(qū)真正成為“一家人”，居委會工作人員挨家挨戶上門講解，征得兩個小區(qū)居民的同意后重新選舉，合并成立一個業(yè)委會，物業(yè)費(fèi)也從原來的 0.44元/平方米/月調(diào)整至0.8元/平方米/月。

一子落，滿盤活。在該機(jī)制的運(yùn)行下，不少難點卡點問題被逐一解決，物業(yè)費(fèi)提價工作得以順利推進(jìn)，物業(yè)管理的能級也得到了一定的提升。通過重新調(diào)整小區(qū)內(nèi)部車行道路，解決會車難題；統(tǒng)籌分配小區(qū)車位，緩解小區(qū)停車難；將公共道路納入物業(yè)管理范圍，進(jìn)一步消除衛(wèi)生死角和責(zé)任“盲區(qū)”。同時，依托“一網(wǎng)通管”的科技手段，進(jìn)一步加強(qiáng)小區(qū)人員、車輛管理，對小區(qū)實施全天候、全時段、全方位管理，提升社區(qū)安全水平。截止目前，街道共有34個小區(qū)完成物業(yè)費(fèi)上調(diào)，33個小區(qū)通過維修資金續(xù)籌方案，實現(xiàn)了物業(yè)質(zhì)價“雙提升”。

實際上，在街道目前探索的19個“小小區(qū)”合并案例中，最難的一個合并涉及到4個小區(qū)、2個居委會、3個物業(yè)，管理難度不小。針對這個問題，街道也總結(jié)出了一套行之有效的方法，即：“法理”先行：指導(dǎo)推進(jìn)業(yè)主大會合并，從小區(qū)規(guī)約上明確新的物業(yè)范圍；“物理”跟進(jìn)：借助住宅小區(qū)綜合修繕工程，推進(jìn)合并小區(qū)物理空間的改造合并，同步優(yōu)化小區(qū)車行動線，統(tǒng)籌安排公共活動空間；“管理”提級：開展物業(yè)選聘，推進(jìn)物業(yè)管理規(guī)模化、集約化，同步啟動物業(yè)服務(wù)費(fèi)調(diào)價和維修資金續(xù)籌，引導(dǎo)“質(zhì)價相符”的物業(yè)關(guān)系，確保新合并小區(qū)的物業(yè)管理能級同步提升；“治理”賦能：用好“紅色議事廳”平臺，組織開展新合并小區(qū)命名征集工作，推進(jìn)新合并小區(qū)居民之間形成新的“家園文化”，夯實治理基礎(chǔ)。

“‘小小區(qū)’合并整合了資源，從根本上解決物業(yè)管理區(qū)域不清、職責(zé)不清、小區(qū)公共資源緊缺的問題�！笔�泉路街道黨工委有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)表示，下一步，街道將繼續(xù)以提升住宅小區(qū)運(yùn)行安全水平、改善住宅小區(qū)公共管理秩序、促進(jìn)住宅小區(qū)環(huán)境整潔為目標(biāo)，形成可復(fù)制、可推廣的管理經(jīng)驗，推動“小小區(qū)”合并走上“提升質(zhì)量、居民滿意、調(diào)整價格、質(zhì)價相符”的良性運(yùn)轉(zhuǎn)軌道。

（來源：上�；鶎狱h建網(wǎng)）