人民網(wǎng)上海4月24日電 （記者王文娟）近年來，二手房交易及租賃市場日趨活躍，中介行業(yè)隨之快速發(fā)展，服務(wù)范圍不斷延伸，新的中介合同類型和糾紛不斷涌現(xiàn)，案件數(shù)量亦呈上升的態(tài)勢。此類案件有哪些特征？24日上午，上海市第一中級人民法院舉行房地產(chǎn)中介合同審判白皮書新聞發(fā)布會，通報該院近年來房地產(chǎn)中介合同糾紛案件審判的總體情況，并發(fā)布八件典型案例。

白皮書顯示，2021年1月1日至2023年12月31日，上海市第一中人民法院共審結(jié)349件房地產(chǎn)中介合同糾紛案件，其中一審僅1件，系提級管轄案件。從二審結(jié)案方式上看，63.2%的案件維持原判，29.6%調(diào)解撤訴，調(diào)撤率較高。從中介標(biāo)的類型來看，二手房買賣中介糾紛占比最高，共252件，占比72.21%；商業(yè)地產(chǎn)租賃中介糾紛次之，共53件，占比15.19%。從涉訴主體上看，一審中提起訴訟的主體多為中介方，占比72.96%；買方提起訴訟占比16.98%。二審中委托方上訴的案件占比 73.90%, 中介方上訴的案件占比24.21%，中介方與委托方均上訴的案件占比 1.89%。從審理結(jié)果來看，中介方勝訴比例約70%，但僅兩成案件全額支持了中介方主張的傭金。

會上，上海市第一中級人民法院黨組成員、副院長孫軍通報了房地產(chǎn)中介合同糾紛頻發(fā)的六大原因：一是交易合同未順利履行。此時委托人往往會以此抗辯，拒絕支付居間報酬。二是委托方欠缺法治意識和契約精神。主要體現(xiàn)在為追求利益而規(guī)避法律和政策；未全面了解、審核交易標(biāo)的信息；缺乏誠信意識。三是中介方服務(wù)存在瑕疵。如疏于審查交易相關(guān)信息、未盡如實告知義務(wù)、違規(guī)操作等，導(dǎo)致交易雙方產(chǎn)生糾紛。四是當(dāng)事人證據(jù)意識薄弱。當(dāng)事人缺乏專業(yè)的法律知識和經(jīng)驗，收集證據(jù)的意識不強，往往難以提供充分、有效的證據(jù)來支持自己的主張，導(dǎo)致事實認(rèn)定困難。五是部分關(guān)鍵問題認(rèn)定缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。由于中介行業(yè)的快速發(fā)展和中介服務(wù)范圍的延伸，不斷涌現(xiàn)新的糾紛類型，現(xiàn)有的法律規(guī)范有時無法涵蓋這些新情況，導(dǎo)致法律適用存在挑戰(zhàn)。六是中介市場競爭激烈，房地產(chǎn)政策調(diào)整等社會因素。如為爭取更多的客戶和市場份額，中介機構(gòu)采取不正當(dāng)手段等。

在其中一起典型案例中，俞某離婚后因出售房屋與中介公司簽訂《買賣居間協(xié)議1》，在該協(xié)議的履行中，該中介公司明確知曉俞某已協(xié)議離婚。兩個月后，俞某因購房又與該中介公司簽訂《買賣居間協(xié)議2》，購買案外人名下房產(chǎn)，最終因不符合本地對離異人員住房限購政策導(dǎo)致無法履行協(xié)議并承擔(dān)違約金26.8萬元。俞某以中介公司理應(yīng)知曉其離異情況卻未告知其不符合購房資格進而造成損失為由，起訴中介公司要求其承擔(dān)賠償責(zé)任。

上海市第一中級人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，俞某在進行房地產(chǎn)交易時對購房政策理應(yīng)盡到應(yīng)有的審慎義務(wù)，其疏于了解亦未向某中介公司主動詢問相關(guān)政策，自身存在過錯。而中介公司在已知曉俞某離異而相關(guān)限購政策更新的情況下，理應(yīng)對俞某提供政策指導(dǎo)和專業(yè)幫助，但該公司并未予以提示，未盡房地產(chǎn)中介機構(gòu)應(yīng)盡的基本義務(wù)及專業(yè)服務(wù)，對俞某損失存在過錯。最終認(rèn)定系爭損失由俞某和中介公司按4：6比例分擔(dān)。判決后，雙方均未上訴，該判決已生效。

據(jù)悉，該案為上海市第一中級人民法院依法審結(jié)的首例提級管轄案件，對因限購新政致房屋買賣合同無法繼續(xù)履行情況下，如何確定委托人及中介方的過錯及損失后果的責(zé)任比例分擔(dān)具有指導(dǎo)意義。

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