房地產(chǎn)上市公司重啟融資和并購(gòu)，上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開(kāi)發(fā)股份有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“陸家嘴”）成為上海證券交易所房企重組首單。這是繼房地產(chǎn)新政“三箭齊發(fā)”后的又一舉措。值得關(guān)注的是，從4月17日獲上交所受理，到6月29日收到證監(jiān)會(huì)注冊(cè)批文，整個(gè)過(guò)程僅用時(shí)74天，可謂反應(yīng)迅速，推進(jìn)有力。

房地產(chǎn)業(yè)仍處于調(diào)整期，陸家嘴的并購(gòu)重組+再融資計(jì)劃的初衷是什么，又是如何規(guī)劃的，將怎樣推進(jìn)？對(duì)這些問(wèn)題，陸家嘴集團(tuán)董事長(zhǎng)徐而進(jìn)與記者作了分享。

前灘國(guó)際商務(wù)區(qū)

重組交易總對(duì)價(jià)達(dá)133.19億元，為近年來(lái)上市房企重組規(guī)模之最

據(jù)介紹，本次重組工作分為兩個(gè)階段，第一階段是發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)；第二階段是募集配套資金。截至8月8日，發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)涉及的標(biāo)的資產(chǎn)已交割完畢，涉及的778,734,017股新股已完成登記。陸家嘴集團(tuán)對(duì)上市公司的持股比例由56.42%進(jìn)一步上升至63.47%。

在此背景下，為進(jìn)一步優(yōu)化股權(quán)分布結(jié)構(gòu)，陸家嘴將引入戰(zhàn)略投資人和財(cái)務(wù)投資人，助力上市公司更好、更快發(fā)展。為給上市公司中小股東提供合理比例的流通盤(pán)，陸家嘴集團(tuán)選擇不參與認(rèn)購(gòu)本次配募發(fā)行。

談起本次重組的初衷，徐而進(jìn)說(shuō)，這次重大資產(chǎn)重組，將幫助公司取得陸家嘴和前灘優(yōu)質(zhì)的土地、住宅、辦公和商業(yè)物業(yè)儲(chǔ)備，幫助上市公司更深度地參與陸家嘴金融城東擴(kuò)及前灘國(guó)際商務(wù)區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，更有力地服務(wù)實(shí)施浦東社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)引領(lǐng)區(qū)國(guó)家戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)國(guó)資國(guó)企改革新作為。

本次重組交易總對(duì)價(jià)高達(dá)133.19億元，是近年來(lái)上市房企重組規(guī)模之最。公告顯示，陸家嘴以發(fā)行股份方式購(gòu)買(mǎi)上海陸家嘴（集團(tuán)）有限公司持有的昌邑公司100%股權(quán)、東袤公司30%股權(quán)，以支付現(xiàn)金方式購(gòu)買(mǎi)上海前灘國(guó)際商務(wù)區(qū)投資（集團(tuán)）有限公司持有的耀龍公司60%股權(quán)、企榮公司100%股權(quán)。

其中，以每股8.66元向陸家嘴集團(tuán)發(fā)行7.79億股，同時(shí)擬向不超過(guò)35名符合條件的特定對(duì)象發(fā)行股份募集配套資金，金額不超過(guò)66億元。

曾經(jīng)的筒倉(cāng)將成為新的地標(biāo)

四家注入上市公司的標(biāo)的公司均為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，助推公司整體資產(chǎn)質(zhì)量和核心競(jìng)爭(zhēng)力同步提升

四家注入上市公司的標(biāo)的公司均為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。昌邑、東袤公司項(xiàng)目位于陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)。其中昌邑公司項(xiàng)目地塊區(qū)位緊鄰小陸家嘴，東袤公司項(xiàng)目更有著“陸家嘴北濱江”之稱(chēng)，作為小陸家嘴“東擴(kuò)”的第一步，將直接承載小陸家嘴的溢出效應(yīng)。兩個(gè)項(xiàng)目當(dāng)前都在開(kāi)發(fā)建設(shè)中。

耀龍公司、企榮公司項(xiàng)目則位于前灘國(guó)際商務(wù)區(qū)。已竣工的企榮公司項(xiàng)目，2022年下半年起租，目前辦公部分“前灘國(guó)際廣場(chǎng)”出租率已超過(guò)90%。處于建設(shè)期的耀龍公司，一期“世紀(jì)前灘·天御”今年5月開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，去化率近97%。

據(jù)了解，四個(gè)標(biāo)的公司所在的陸家嘴、前灘區(qū)域，都被納入“上海2035”總體規(guī)劃中的“中央活動(dòng)區(qū)（CAZ）”，屬于上海城市發(fā)展能級(jí)最高的板塊。

經(jīng)過(guò)30余年發(fā)展，陸家嘴逐步形成了“商業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)與金融服務(wù)” 三輪驅(qū)動(dòng)的戰(zhàn)略發(fā)展格局，2022年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入117.62億元。四家標(biāo)的公司注入后，預(yù)計(jì)三年內(nèi)合計(jì)產(chǎn)生預(yù)收款項(xiàng)（含租金收入）近400億元，在提升上市公司資產(chǎn)質(zhì)量的同時(shí)，增強(qiáng)其持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力。

定向增發(fā)完成后，陸家嘴持有昌邑公司100%股權(quán)、東袤公司60%股權(quán)、耀龍公司60%股權(quán)、企榮公司100%股權(quán)，昌邑公司、企榮公司成為其全資子公司，東袤公司、耀龍公司成為其控股子公司。

根據(jù)公告，東袤、耀龍公司剩余40%的股權(quán)，分別掌握在控股股東陸家嘴集團(tuán)和集團(tuán)子公司前灘投資手中。今年8月1日，陸家嘴集團(tuán)和前灘投資分別將其持有的東袤公司40%股權(quán)和耀龍公司40%股權(quán)在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所公開(kāi)掛牌轉(zhuǎn)讓。截至8月29日，上述股權(quán)項(xiàng)目分別征集到意向方錦洋有限公司和聯(lián)峰有限公司，兩家公司為太古地產(chǎn)全資子公司。陸家嘴擬放棄行使上述股權(quán)轉(zhuǎn)讓的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，這項(xiàng)關(guān)聯(lián)交易擬提交上市公司股東大會(huì)審議。

如果這次掛牌轉(zhuǎn)讓成功，意味著上市公司陸家嘴將與世界領(lǐng)先的地產(chǎn)商太古集團(tuán)合作，引入一流優(yōu)質(zhì)戰(zhàn)略投資者，充分借鑒國(guó)際先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)、導(dǎo)入優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)資源，更好地推進(jìn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)及后續(xù)運(yùn)營(yíng)，有利于提升上市公司整體經(jīng)營(yíng)能力。

前灘地標(biāo)太古里

重組體現(xiàn)了做強(qiáng)做大國(guó)資企業(yè)主責(zé)主業(yè)、激發(fā)經(jīng)營(yíng)活力的正向作用

引進(jìn)太古集團(tuán)，可充分借鑒國(guó)際先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)、導(dǎo)入優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)資源。太古集團(tuán)之所以被看中，在于其與陸家嘴集團(tuán)及上市公司在區(qū)域開(kāi)發(fā)方面的價(jià)值觀高度一致，如高品質(zhì)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)、長(zhǎng)期持有核心物業(yè)等；同時(shí)，太古集團(tuán)有豐富的國(guó)資合作經(jīng)驗(yàn)、豐富的城市更新改造經(jīng)驗(yàn)和大量成功案例，有國(guó)際領(lǐng)先的行業(yè)地位，具有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)理念、良好的商業(yè)信用和成熟的經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。最突出的是前灘太古里，該項(xiàng)目建成時(shí)間很短，但已取得良好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。

前灘太古里由陸家嘴與太古里集團(tuán)合作，項(xiàng)目于2021年9月開(kāi)業(yè)，匯集了24家全國(guó)首店、21家上海首店、49家浦東首店，同時(shí)云集眾多國(guó)際一線(xiàn)奢侈品牌；涵蓋高端零售及潮流時(shí)裝、餐飲及娛樂(lè)、生活品味、健康及藝術(shù)文化等多元化業(yè)態(tài)。截至目前，前灘太古里開(kāi)業(yè)率已超95%，成為前灘乃至浦東新區(qū)的標(biāo)志性項(xiàng)目。

有業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，國(guó)資房企能率先邁出重組的步伐，體現(xiàn)了做強(qiáng)做大國(guó)資企業(yè)主責(zé)主業(yè)、激發(fā)經(jīng)營(yíng)活力的正向作用。

目前，陸家嘴集團(tuán)正在順應(yīng)新一輪國(guó)資國(guó)企改革浪潮，與上市公司根據(jù)不同職能和優(yōu)勢(shì)進(jìn)行重新定位，實(shí)現(xiàn)“功能的更功能，市場(chǎng)的更市場(chǎng)”，目標(biāo)是使集團(tuán)公司成為“立足引領(lǐng)區(qū)建設(shè)、引領(lǐng)城市生長(zhǎng)的區(qū)域投資發(fā)展商”，上市公司成為“具有卓越競(jìng)爭(zhēng)力的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合運(yùn)營(yíng)商”。

按規(guī)劃，陸家嘴正在轉(zhuǎn)型升級(jí)中。在前灘等地塊的整體開(kāi)發(fā)中，陸家嘴形成了集總部商務(wù)、高端商業(yè)、國(guó)際教育、文化傳媒、體育休閑于一體的開(kāi)發(fā)模式，為入駐辦公人群提供包括購(gòu)物、租房、教育在內(nèi)的各類(lèi)服務(wù)，極大地提升用戶(hù)體驗(yàn)和客戶(hù)黏性。

此外，陸家嘴集團(tuán)旗下已開(kāi)業(yè)的浦東美術(shù)館已成為網(wǎng)紅，即將開(kāi)業(yè)的前灘31文化演藝中心、計(jì)劃明年開(kāi)業(yè)的臨港耀雪冰雪世界，也都有成為網(wǎng)紅地標(biāo)的潛質(zhì)，顯示了陸家嘴集團(tuán)的資產(chǎn)品質(zhì)。

徐而進(jìn)表示，陸家嘴不只是建樓、租樓的企業(yè)，還將是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合運(yùn)營(yíng)商。集團(tuán)系統(tǒng)的文體旅等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)項(xiàng)目一旦通過(guò)數(shù)字化等手段和上市公司的商業(yè)地產(chǎn)連接起來(lái)，為商務(wù)辦公人群提供全方位、多層次的衍生服務(wù)，并產(chǎn)生新的黏性，將產(chǎn)生巨大的綜合運(yùn)營(yíng)價(jià)值。

（本文圖片由陸家嘴集團(tuán)提供）

（來(lái)源：人民日?qǐng)?bào)中央廚房-大江東工作室）

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